לקראת עליית ריבית המשכנתאות

 

הריבית הממוצעת בארה"ב על הלוואות משכנתא ל-30 שנה הניתנות בריבית קבועה הגיעה בשבוע שעבר ל-4.72%. זוהי הריבית הגבוהה ביותר שנרשמה מאז סוף 2018. אם תסתכלו בגרף המצורף (מקור הנתונים: הבנק הפדרלי) תראו שהריבית הגיעה לשפל (2.65%) בתחילת ינואר 2021 לאחר ירידה ארוכה. לאחר תקופה של יציבות שנמשכה עד לסוף 2021 היא החלה לטפס במהירות: מרמה של 3.05% לרמה של 4.72% בתוך כשלושה חודשים.

עלייה של 1.7 נקודות-אחוז בריבית המשכנתא היא עלייה משמעותית. היא מגדילה את התשלום החודשי בקרוב ל-23%. הוסיפו לכך את התייקרות מחירי הבתים בארה"ב (עלייה ממוצעת של כ-20% בשנה האחרונה, שפירושה קצב של קרוב ל-5% ברביע), ותקבלו תוצאה מדאיגה: התשלום החודשי שנדרש רוכש בית מסוים לשלם עלה בתוך רביע אחד בכ-28%.

הריבית על הלוואות משכנתא אינה נקבעת על-ידי הבנק הפדרלי: זה האחרון שולט רק בריבית היומית על עיסקאות מול הבנקים (כיום בטווח 0.25-0.50%), בעוד שהריבית הקבועה על הלוואות משכנתא נגזרת מהתשואה לפידיון על אגרות-חוב ממשלתיות לטווח ארוך (10 שנים, כיום: כ-2.7%). ולמרות העדר קשר ישיר, מדיניות הריבית של הבנק הפדרלי משפיעה על ריבית המשכנתאות. לכן צפוי שההודעה של הבנק הפדרלי שהוא עומד להעלות את הריבית מספר פעמים במהלך 2022 מבשרת גם על ייקור צפוי של הריבית הקבועה על משכנתאות. רוכשי בתים שנטלו כבר הלוואות בריבית קבועה לא יושפעו מהעלייה הצפויה, אבל משקי בית שמגיעים לרכישה - יושפעו בהכרח. מבחינתם, עליית הריבית שקולה להתייקרות מחירי הבתים: הם יחושו שכוח הקנייה שלהם נפגע. משמעותית.

העובדה שארה"ב מקדימה את ההתפתחויות שצפויות גם בישראל מעניקה לנו זכות לצפות מהצד בניסוי הגדול של השפעת עליית הריבית על שוק הדירות. זה צפוי גם אצלנו: בנק ישראל כבר הודיע היום (11.04.22) על העלאה של הריבית, ראשונה מתוך סידרת העלאות מתוכננת. אבל למרות שכיוון ההשפעה אמור להיות ידוע מראש - עליית הריבית תשפיע שלילית על הביקוש לרכישת דיור - לא יהיה לנו ניסוי מעבדה מבוקר שבו כל המשתנים ניתנים לשליטה: מן הסתם יתרחשו במקביל אירועים נוספים שגם להם תהיה השפעה על מחירי הדירות. בין אלו אפשר אולי למנות את המלחמה באוקראינה והשפעתה האפשרית על חידוש העלייה לישראל.

ועדיין יש דבר נוסף שאפשר לומר על ההשפעה הצפויה של עליית הריבית בישראל. בגלל הנטייה הרווחת של רוכשי דירות ליטול חלק ניכר מהלוואת המשכנתא במסלול המכונה "פריים" - העלאת הריבית של בנק ישראל תשפיע לא רק על לווים עתידיים אלא גם על התשלומים השוטפים של לווים שכבר נטלו הלוואה לרכישת דירה. אם העלאת הריבית תהיה משמעותית - וכאן יש לזכור שבנק ישראל איננו עצמאי לבחור לו תוואי העלאת ריבית במנותק מהמשקים האחרים - יותר ויותר לווים עלולים למצוא את עצמם במצב שתשלומי המשכנתא שלהם עולים. 

זה נורא? תרחיש זה היה צפוי מראש ונקווה שהלווים לקחו עובדה זו בחשבון כשבחרו ליטול חלק משמעותי מהלוואת המשכנתא שלהם במסלול ריבית "פריים".