משקי בית המחליפים
את דירתם הקיימת בדירה חדשה ("משפרי-דיור") אמורים לבצע שתי עסקאות
נפרדות בשוק הדיור: למכור את הדירה שבבעלותם, ולרכוש דירה אחרת במקומה. לפעמים,
העסקאות הללו איננן מתבצעת בנקודת זמן אחת אלא בשלבים. זה קורה, לדוגמה, כאשר
מדובר ברכישת דירה שבנייתה טרם הושלמה ("על הנייר"): עסקת הרכישה תושלם
רק בעתיד (לפעמים בעוד 2-3 שנים), ולכן לוח התשלומים נפרש על-פני זמן. במקרה זה מתעוררת
שאלה: מהו העיתוי הנכון למכור את הדירה הקיימת – בעת ההתקשרות עם היזם לרכישת
הדירה החדשה, או בעתיד, קרוב יותר למועד השלמת הרכישה?
שימו לב שזו
איננה רק שאלה של תכנון תזרימי (התאמה של לוח התשלומים ללוח התקבולים) – זוהי
דילמה של ניהול סיכונים. מי שמפריד בין עיתוי המכירה של דירתו הנוכחית לבין
עיתוי הרכישה של דירתו החדשה נחשף לסיכון שמחירי הדירות ישתנו בפרק הזמן שחולף
ביניהן. התממשות הסיכון מתרחשת, לדוגמה, אם הרוכש מכר את דירתו הקיימת בשלב מוקדם מבלי
ש"סגר" במקביל את מחיר הדירה הנרכשת, ומחירי הדירות ממשיכים לעלות בין
שני המועדים.
משק בית שמרני יעדיף
שלא להיחשף לסיכון כזה וינסה לקרב ככל האפשר בין מועדי העסקאות. לעומת זאת, ישנם
משקי בית שיראו באפשרות להפריד בין מועדי העסקאות הזדמנות לרווח, לאור הציפיות
שלהם לגבי התנהגות מחירי הדירות בתקופת העסקה. כך, אם להערכתם מחירי הדירות
ימשיכו לעלות בעתיד – הם ינסו "לסגור" מוקדם (מול היזם) את מחיר הדירה
הנרכשת, ולדחות את מכירת דירתם הנוכחית קרוב ככל האפשר למועד קבלת הדירה החדשה.
אבל כיצד נוצרו
הציפיות שמחירי הדירות ימשיכו לעלות בעתיד? בעזרת מנגנון אנושי פשוט שקרוי
"ציפיות מסתגלות", לפיו ציפיותינו לגבי מה שיקרה בעתיד מתבססות על מה
שקרה בעבר. כך, אם בשנים האחרונות קצב עליית מחירי הדירות השנתי היה גבוה – הציפיות
המתגבשות בציבור הן שעליית המחירים תימשך גם בעתיד. אם אמנם כך יקרה, דחיית המכירה
תאפשר לרוכש להפיק רווחי הון (עליית מחיר הדירה הנמכרת). אם מדובר בעליית מחירים
בקצב שנתי מהיר של 10-20%, כפי שהיה בשנים הקודמות - רווח ההון הצפוי למשק הבית מדחיית
המכירה של הדירה הקודמת גבוה מהתייקרות אפשרית של יתרת התשלומים על הדירה הנרכשת (זו
מתייקרת בדרך כלל לפי מדד תשומות הבנייה) ומהריבית על הלוואת המשכנתא. וכך, משקי
הבית, מסונוורים מציפיותיהם לגבי מחירי הדירות, נכנסים להימור כספי בסכומים גדולים
מבלי שהם מודעים לעצם השתתפותם בהימור: הם מעריכים, לתומם, שהם יודעים מה
יקרה למחירי הדירות. התוצאה היא ריבוי מקרים של רוכשי דירות שמעכבים את מכירת
דירותיהם הישנות.
גם הבנקים סייעו
להתפשטות הנוהג הפופולרי של משפרי הדיור לדחות את מכירת דירותיהם הקודמות בכך שהם
הציעו למשפרי הדיור מכשיר פיננסי ייעודי - "הלוואת גישור". הלוואה זו,
הניתנת כתוספת להלוואה העיקרית למימון רכישת הדירה, מקלה על הלווים לדחות את המכירה
של דירותיהם הקודמות באמצעות נטילת הלוואה לתקופה קצרה שאיננה כרוכה בהחזרי קרן (הלוואת
"בלון") ולכן נטל התשלומים השוטף שלה נמוך יחסית. ולבסוף, שלטונות המס ניאותו
גם הם להקל על הרוכשים הדוחים את מכירת דירותיהם הקודמות בכך שהסכימו להכיר ברוכשי
הדירות כבעלי דירה יחידה (למרות שלמעשה יש להם שתי דירות) בתנאי שיחזיקו בדירתם
הקודמת לתקופה מוגבלת, שאיננה עולה על שנתיים. השיטה של דחיית המכירה הפכה לשיטה פופולרית,
למהלך כלכלי "חכם", Win-Win.
אלא שמציאות כלכלית
יכולה להשתנות, ובמהלך 2022 חל מפנה עולמי בשווקים. לאחר שנים ארוכות במהלכן הריביות
המוניטריות היו נמוכות (בסביבת האפס), החלו הבנקים המרכזיים (כולל בנק ישראל) להעלות
את הריביות. גם הריבית על משכנתאות עלתה ופגעה בביקוש לרכישת דיור, וכתוצאה מכך המגמה
ההיסטורית של עליית מחירי הדירות נעצרה ואף התהפכה (בישראל, הנמצאת בפיגור זמן אחר
ההתפתחויות במשקי המערב, ירידת מחירי הדירות החלה בפיגור זמן ובעוצמה מוחלשת). השילוב
של התייקרות הריבית על משכנתאות (הלוואות הגישור הן בריבית "פריים" הנגזרת
מריבית בנק ישראל) והתייצבות (ואף ירידה של) מחירי הדירות הביאה לירידה מחזורית בולטת
בהיקף המכירות של דירות ולהאטה בשוק הדיור. אנו נמצאים כיום בעיצומה של האטה זו.
משפרי הדיור, שתוכנית הפעולה שלהם התבססה על ההנחה שמחירי הדירות ימשיכו לעלות, נחשפו
לסיכון שהתממש: התייקרות משמעותית של הלוואות הגישור שנטלו, שמפעילה עליהם לחץ
תזרימי, ומאידך - קושי למכור את דירותיהם הישנות בגלל האטה בשוק הדיור.
הדינמיקה כעת פשוטה:
כשהקונים נעלמים, הדילמה של המוכרים היא אם להתאזר בסבלנות עד להופעת קונה (פרק
הזמן שבו דירות מוצעות למכירה ועד למכירתן הולך ומתארך בשנה האחרונה), או "לחתוך"
- להפחית את המחיר המבוקש ולבצע את העסקה במחיר נמוך משהעריכו מראש. זוהי דילמה
קשה נפשית עבור משק בית. סכומי הכסף שבהם מדובר הם דמיוניים במונחים של חודשי הכנסה
של משק הבית.
להתמהמהות יש
משמעות מבחינת מיסוי: אם המוכר יחרוג מקבועי הזמן עליהם החליטו רשויות המס – הוא
יחויב בתשלום מס מוגדל על הדירה שקנה (הוא יאבד את ההנחה במס רכישה שניתנה לו
בהנחה שהוא בעל דירה יחידה) ובתשלום מס שבח בגין הדירה הנמכרת. מגבלת הזמן הזו של
הפטור מתשלום מס מכניסה לאירוע אלמנט של דחיפות: למוכרי הדירות יש לחץ זמן בתהליך
המכירה בגלל קיום תאריכים קובעים קשיחים (deadline).
השאלה שצריכה
להטריד את הממשלה כיום היא אם לאפשר לכוחות השוק למצות את התהליכים הצפויים, או שעליה
להתערב כדי לכוון אותם. ישנן שתי סיבות התומכות בהתערבות ממשלתית: האחת – הסיכון שמתן
חופש פעולה לכוחות השוק יגרום לתרחיש מחזורי של תגובת-יתר בשוק הדיור, ושכתוצאה המשבר
עלול לזלוג לשווקים נוספים ולגרום גם בהם לנזקים מוגזמים; השני – שיש בידי הממשלה
מכשיר פשוט וזול שבכוחו למנוע את ההתדרדרות הזו.
מה עלול לקרות
אם יינתן חופש לכוחות השוק למצות את התהליכים? ככל שמשפרי הדיור ש"נתקעו"
עם דירותיהם הקודמות יתקשו למכור את דירותיהם – הם עלולים להיקלע לתחושת בהלה
שתגרום להם "לחתוך" את מחירי הדירות המוצעות, בעיקר משיקולי חיסכון
בתשלומי המס. תהליך זה של ירידת מחירים הוא תהליך שעלול לדרבן את עצמו. הוא עלול
לפעפע לתחום הציפיות: בהדרגה, הציבור יגבש ציפיות להמשך הירידה של מחירי הדירות.
ציפיות כאלו הן בעלות השפעה מרסנת על הביקוש לרכישת דירות, ומצד שני הן תפעלנה גם להגדלת
ההיצע של דירות שנרכשו בזמנו על-ידי משקיעים (שלא למטרת דיור עצמי). מדובר לכן בפוטנציאל
לכדור שלג - לא ב"תיקון טכני" של המגמה הרב-שנתית של עליית מחירי דירות
אלא בתגובת-יתר, אפילו קריסה. תגובה כזו, מעבר לכך שתפגע במשקי בית רבים שיאבדו
הון עצמי, עלולה לזלוג לענף הבנייה (עצירת המכירות של דירות חדשות על-ידי היזמים)
ולבנקים (התרחבות תופעה של קשיי החזר מצד לווים ומצד יזמים). הסיכון הוא, אם כן, של
משבר שמקורו בשינוי מגמת המחירים אבל שיש לו דינמיקה משלו, והיא עלולה להיות
הרסנית. במצב כזה, שבו יש חשש שהמערכת האוטונומית של כוחות השוק תגרום למשבר מוגזם
– יש סיבה לממשלה להתערב כדי לשכך את עוצמת הנחשול.
הסיבה השנייה
פשוטה יותר. תפקיד חשוב בהעצמת שינוי המגמה והפיכתו למשבר שייך לאילוצים מלאכותיים
שנוצרו על-ידי קביעת שלטונות המס לגבי משך הפטור מתשלום מיסים. משך זה הוא
שרירותי: שלטונות המס יכולים להחליט להאריך את פרק הזמן שבו רשאים משפרי הדיור
לזכות בפטור ממס בגין דחיית מכירת דירתם. בעיקר יש הצדקה לכך כשמדובר בשינוי מגמה חד
שמתרחש בשוק הדיור, וכשיש בכוחה של החלטה מינהלית זו כדי להקטין את הלחצים על
מוכרי הדירות ולתת להם פסק זמן נוסף. ופרט נוסף: הארכת תקופת הפטור אינה כרוכה בעלות
אמיתית לממשלה או למשק.
ההצעה היא, לכן,
לקבוע באופן חד-פעמי הארכה לתקופת שבה רוכשי דירות פטורים מתשלום מס שבח על
דירותיהם הקודמות ומלוא מס הרכישה על דירותיהם החדשות. מטרת הארכה זו היא למנוע
בולמוס מכירות ולצמצם את הסיכון שבולמוס כזה מהווה למשקי הבית, לענף הבנייה
ולבנקים.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה