רשימת אורח: חוק עילת הסבירות עבר - לאן יתקדם שוק הדיור מכאן? – יאיר דוכין*

 

החוק לביטול עילת הסבירות שמומש בסוף יולי והחלטת בית המשפט העליון לקיים את הדיון בעתירות רק באמצע ספטמבר הטילו את המשק הישראלי בכלל ואת שוק הדיור בפרט לצל כבד ומתמשך של אי-ודאות שתשרה אי יציבות מתמשכת בשוק הדיור, ככל שתימשך ההתמודדות בין הספקולציות על המשך תוכניות החקיקה של הממשלה לבין גלי המחאה. המטרה ברשימה הנוכחית היא לשרטט את מסלולי התרחישים השונים שיכולים להתפתח על רקע העתירות לבג"צ והחלטות בית המשפט מחד ותגובת הממשלה והקואליציה מאידך.

ישנם לדעתי שלושה תרחישים עיקריים. הם שונים זה מזה אבל שלושתם מובילים לפגיעה כלכלית משמעותית במשק כולו ובדרגות חריפות שונות בשוק הדיור, שמצוי כבר היום בתהליך של האטה משמעותית. התרחישים הם:

1.  בג"צ ידחה את העתירות שהוגשו לביטול החוק לביטול עילת הסבירות, כלומר, החוק יישאר על כנו
2.  בג"צ יקבל את העתירות ויבטל את החוק
3. בג"צ יפסול את החוק במתכונתו הנוכחית ויחזיר אותו לכנסת ל"תיקונים", דהיינו, משהו שהוא מעין פשרה.

נניח תחילה שיתממש התרחיש הראשון - בג"צ ידחה את העתירות ויותיר את החוק על כנו. כאן יש לומר שרבים מהאזרחים שקמו בבוקר לאחר אישור החוק נוכחו שהשמש זרחה והשמים לא נפלו על הארץ. דהיינו: לא קרה כלום, לכאורה. אותה תחושה עלולה לפקוד את אותם אזרחים אם בג"צ ידחה את העתירות והחוק יישאר על כנו. אבל כאן יש לי חדשות לא מעודדות לאותם אזרחים: אמנם השמש תמשיך לזרוח, אבל כן ייפול דבר במשק בכלל ובשוק הדיור בפרט. מצבם של המשק ושל שוק הדיור יהיה דומה למצבו של העכבר בסרטים המצוירים, שמסלול הריצה שלו נגמר והוא ממשיך לרוץ באוויר. למעשה הוא כבר נפל, רק שהוא עדיין לא יודע את זה. הפרמטרים הכלכליים, שצפויים לפגוע אנושות בפעילות המשק ובשוק הדיור, שעליהם חוזרים ומתריעים בכירי הכלכלנים בארץ ובעולם, עדיין אינם מורגשים על ידי הקהל בישראל. שער החליפין של הדולר, ש"צפוי" לזנק ל-4 שקלים ומעלה - עדיין מדשדש באזור של 3.6-3.8 ש"ח לדולר. לכן אין עדיין האצה של קצב האינפלציה והנגיד יכול להימנע מהעלאות ריבית נוספות, מה שמונע התייקרות נוספת של המשכנתאות. לכשזה יקרה, ייווצר לחץ להאטה נוספת של הפעילות בשוק הדיור, שכבר הצטמצמה במרכיבים השונים בכ- 45% בממוצע לעומת 2022. להערכתי, השינויים הללו יבשילו, יגיעו וישפיעו. מי שצפוי לזרז את מימוש המהלך הן חברות הדרוג החיצוניות, שאמורות לפרסם כבר במהלך אוגוסט דוחות תקופתיים, שעלולים להיות שליליים. להערכתי, דחיית העתירות תיתן דחיפה נוספת לקואליציה להמשיך לחוקק את חוקי ההפיכה המשטרית, כך שההשפעות הקשות על המשק ושוק הדיור יחריפו. חשוב להדגיש שמסרי ההרגעה של פעילים שונים בענף, שמציגים תרחישי התאוששות ענפית שעומדים בפתח - אין להם על מה להישען ויתכן שהקרקעית (עומק התהום של העכבר), עדיין לא הושגה.

נניח לחילופין שיתממש התרחיש השני – בג"צ יקבל את העתירות ויבטל את החוק. מהלך כזה של בית המשפט העליון צפוי ליצור כאוס שלטוני חסר תקדים, שכן נתניהו סירב להתחייב (בראיונות לתקשורת זרה) שיקבל את פסיקת בג"צ. סביר להניח שהמשק בכללותו יוטל למערבולת שלטונית שפירושה העסקי הוא אי ודאות כללית. במצב זה צפויה להערכתי האטה משקית כללית והעמקה של מגמת ההאטה בשוק הדיור, שכן היסטורית נטיית הציבור במצבי אי-ודאות כאלו היא לשבת על הגדר ולהמתין עד יעבור זעם. אדגיש שאין תקדים בהיסטוריה הישראלית למצב כזה ולכן קשה להעריך כמה זמן ימשך הכאוס ולאן יוביל. הדיון בבג"צ ב- 12.09.2023 הוא אפוא צומת קריטי לתרחישים השלטוניים כלכליים שעשויים להתפתח. בימים שעד הדיון בבג"צ תימשכנה ההפגנות, שתכליתן להמחיש את נחישותם של המוחים ואולי גם לחזק את בית המשפט לקראת הדיון הקריטי. יימשכו כנראה העימותים מול אלימות המשטרה ויימשכו הקרבות המילוליים בין שני המחנות.

ולבסוף, נניח שיתממש התרחיש השלישי - בג"צ יפסול את החוק במתכונתו הנוכחית ויחזיר אותו לכנסת ל"תיקונים", דהיינו, משהו שהוא מעין פשרה בין שני התרחישים הקודמים. אינני משפטן ולכן אינני יודע אם מהלך כזה אפשרי מבחינה משפטית. אולם אם הוא אפשרי ויתממש המשמעות היא ששני המחנות יחזרו לקרבות הרחוב שמתנהלים באינטנסיביות עולה ויורדת בחודשים האחרונים. מבחינת המשק ושוק הדיור מדובר בדחיית ההכרעה באשר למימוש או ביטול ההפיכה המשטרית, והגברה של אי-הוודאות שמאפיינת את מכלול הפעילויות בישראל (כלכלית, פוליטית, ביטחונית ובינלאומית). מבחינת שוק הדיור המשך אי-הוודאות פירושו המשך המגמות הקיימות, דהיינו המשך ואולי אף האצה של קצב ירידת מחירי הדירות, צמצום התחלות הבנייה, גידול במספר החברות בענף שייכנסו למשבר (עד כדי פשיטת רגל) והמשך עליית מחירי השכירות. להערכתי מגמות אלה תימשכנה לפחות עד סוף שנת 2024. במובנים רבים מצב זה משקף את הסיפור הידוע על ההוא שגם קיבל מכות, גם אכל תפוחי אדמה רקובים וגם נזרק מהעיר.

ברשימה הקודמת שפרסמתי בבלוג זה (ראו כאן) הגדרתי את מחאת המילואימניקים לסוגיהם (טייסים, לוחמים, אנשי מודיעין ואחרים) כעתודה הניידת של המחאה, שאמנם כבר הופעלה אבל עדיין לא השיגה את מלוא האפקט. רבים ממפקדי השדה במילואים יעמדו בחודשים הקרובים, עת יקבלו צווי מילואים, בפני הדילמה אם לשרת או לא. מדיווחים בתקשורת עולה שחלקם עשויים ל"סרב" לשרת. תופעת ה"סרוב" שאיננו יודעים את היקפה האמיתי צפויה להחריף את הקונפליקט בין המחנות בשלושת התרחישים שתוארו ולכן להחריף את ההשפעות השליליות על המשק ושוק הדיור.

* ד"ר יאיר דוכין הוא ראש תוכנית ה- MBA בהתמחות מימון נדל"ן, בית הספר למנהל עסקים, האוניברסיטה העברית, ירושלים