"אין בועת נדל"ן בישראל" - כמה הערות בשולי מאמרה של ורד דר

ורד דר פירסמה אתמול (8.11) מאמר בדה מרקרhttp://www.themarker.com/tmc/article.jhtml?ElementId=/ibo/repositories/stories/m1_2000/skira20091108_1126471.xml שבו היא מחווה דעה על השאלה אם קיימת בישראל בועת נדל"ן. היא קובעת כי בעשור 1997-2007 עלה מחירה של דירה ממוצעת ב-40% בעוד שמדד המחירים לצרכן עלה ב-34% - כך שמדובר בעליית מחירים שנתית ממוצעת של כחצי אחוז במונחים ריאליים. לטענתה, נתון זה מפתיע את העוסקים בענף החשים כאילו אנו נמצאים בתהליך בועתי. הנתון מפתיע כנראה גם את הכותבת: למרות שהיא מציינת ש"ישראל ניצלה מגורלן המר של מרבית המדינות המתועשות - התנפחות בועת הנדל"ן והתפוצצותה הבלתי נמנעת", כלומר היא מאמינה שמחירי הנדל"ן לא עלו בעשור האמור - היא מביאה בהמשך המאמר הסברים כלכליים לעליית המחירים (ריבית נמוכה, בניית פחות מידי דירות). ואכן, יש הרבה ערפל סביב השאלה אם מחירי הדירות אכן עלו, ובאיזה שיעור, ואם מדובר בתהליך בועתי או בתהליך כלכלי בריא של ניקוז עודפי ביקוש.

כדאי לחשוב כאן על כמה נקודות:

• אין לבלבל בין תהליכים "רגילים" של עליית מחירי נכסים, שבהם ניתן להסביר את עליית המחירים על-ידי קיומם של עודפי ביקוש, לבין תהליכים "בועתיים" בהם לא נצפה עודף ביקוש וההסבר היחיד שניתן לתת לתופעה הוא של תהליך המזין את עצמו, בבחינת תנועה של גוף בעולם חסר-חיכוך. התהליך הבועתי הוא זה המדאיג את אנשי המקצוע, שכן בהעדר גרביטציה מתעורר חשש שהשוק יחזור לשיווי משקל רק כתוצאה מהתרסקות.
• קיימים במאמר שני דיונים שונים: האחד - האם מחירי הדירות בכלל עלו; השני - האם אנחנו בתהליך בועתי. לגבי השאלה הראשונה, ייתכן שהתעלומה תתבהר מעט אם ננטוש את השימוש במחיר ממוצע של דירה בישראל ונתייחס למוצר הומוגני כמו דירה בגודל מסויים ובאיזור גיאוגרפי מסויים (כלומר: הגדרת סל קבוע). אחרת - אנחנו נותנים לשקיעת הפריפריה בעשור האחרון לטשטש את תמונת מחירי הדירות. ייתכן שעידון של המשתנה הנמדד יתרום להבנת הפער בין התמונה העולה ממדד מחירי הדיור לבין התחושה הרווחת בציבור, שמחירי הדירות אכן מתייקרים. 
• לגבי השאלה השנייה נמצאת התשובה במאמר עצמו: ישנם מספיק משתנים מסבירים שיכולים "לקבל אחריות" על עליית מחירי הדירות (זו שהתרחשה למרות נתוני הלמ"ס) - גידול האוכלוסייה והצפיפות, ההגירה הפנימית, גידול ההכנסה לנפש, הגידול באי-השיוויון, וכו'. יש מספיק חמרי בעירה שיפרנסו את התהליך הכלכלי הנורמלי מבלי שנזדקק לאבחנה של בועה.
• בניגוד למה שסבורה הכותבת - "אם בשנים הקרובות מחירה של דירה ממוצעת בישראל יכפיל את עצמו (כפי שקרה בארה"ב) או ישלש את עצמו (כפי שקרה בבריטניה), נוכל להשקיף לאחור ולזהות את נקודת ההתחלה לפני רבעונים ספורים" - ייתכן מצב של עלייה מהירה של מחירי נכסים שאינה משקפת בועה אלא תיקון היסטורי של מחירים. אם הציבור יגיב לרמה הנמוכה של הריבית, להאטה (או אף שפל) של שוק המניות או לציפיות לשינוי מדיני חיובי במזה"ת בהגדלת הביקוש לדיור - נצטרך להתייחס לתופעה זו כאל תופעה כלכלית בריאה, שבה מחירי הדירות מגיבים לשינוי בטעמי הציבור, בלי שיש בידינו אינדיקציה שעליית המחירים מגבירה את הסיכון להתרסקות. 
• מדוע בכלל חשובה ההבחנה בין עליית מחירים רגילה לתהליך בועתי? האם אינה סמנטיקה בלבד? התשובה היא בהתייחסות שלנו לתופעה: אם מדובר בתהליך כלכלי הניתן להנמקה במונחי משתנים כלכליים חיצוניים, יש לכולנו סיבה לשקול אם לא כדאי להצטרף להשקעה בנדל"ן, ואין לממשלה סיבה לשקול התערבות כלשהי. אם, לחילופין, אנו מאבחנים תהליך בועתי - מן הסתם מתקשרים ענני הסערה, כדאי לשונאי סיכון להדיר רגליהם משוק הדיור, ויש מקום לממשלה לחשוב על צעדים לצינון ההתלהבות כדי להקטין את הנזק הצפוי מהקריסה. והמקרה של האסון שגרמה בועת הנדל"ן בארה"ב צריך לשמש לקח.