שלב נוסף של משבר המשכנתאות בארה"ב?

במאמר שפורסם בעמוד הראשון של ה-"וול סטריט ג'ורנל" ביום 19.11.09 מובע החשש שהמשבר של שוק הדיור בארה"ב טרם הסתיים. עד עתה הראו האינדיקטורים הכלכליים שהצטברו בחודשים האחרונים שייתכן שהמשבר הגיע לנקודת המפנה שלו, לאחר נפילה של למעלה מ-30% במחירי הדיור הממוצעים – אירוע שעצמתו מתחילה להזכיר את המשבר של שנות ה-30'. על סמך האינדיקטורים החיוביים הללו החלו מומחים להעריך שהמשבר מיצה את עצמו, וייתכן שמחירי הדירות יתייצבו בשנה הקרובה. המאמר בא להעלות אפשרות הפוכה: שהמשבר עדיין בעיצומו, שצפוי גל שני שלו, ושאנו צפויים לראות המשך של ירידת מחירי הדירות בשנה-שנתיים הקרובות.

האינדיקטורים המתפרסמים אינם חד-משמעיים, ומהנתונים כשלעצמם – התחלות בנייה, רכישה של דירות, הארכת הטבות המס לרוכשים – לא ניתן עדיין להסיק מסקנות ברורות. החשש המובע כיום מתבסס אמנם גם על אינדיקטורים שליליים שנאספו, אבל בעיקר על ניתוח פוטנציאל ההרס שעוד טמון במצבם הקשה ובאפשרות של העמקת הסתבכותם של לווי המשכנתאות.

לפי נתונים שמצטט העיתון, מספר הלווים שהגיעו לפיגור בעייתי (120 יום ויותר) והבנקים טרם החלו מולם בתהליך מימוש נכסים מתקרב כבר לשני מיליון – 3.4% ממשקי הבית. לפני שנה עמד שיעור זה על 1.5%. המומחים מעריכים שרוב המקרים הכלולים בקבוצה זו יגיעו למימוש ביטחונות בשנים הקרובות, כלומר למצב שהבנקים ימכרו את בתיהם כדי לפרוע לפחות חלק מהחובות. מבחינת שוק הדיור המשמעות היא שהמצב הנוכחי של עודף היצע הדירות עתיד להחמיר עקב ניסיונם של הבנקים למכור את הדירות המשועבדות להם כנגד החובות. מצב שוק הדיור הוא בעייתי כבר היום, עוד לפני שמתחיל תהליך זה: המומחים מעריכים שקיים כבר עודף היצע השווה לביקוש סדיר של שמונה חודשים, מצב שסביר שיוביל להמשך הלחץ לירידה של מחירי הדירות. אם אכן יתממש האיום של מימוש דירות בהיקף שמציג התרחיש שתיארנו, ומדובר כאן בהיקף של מיליוני בתים - המשמעות היא שייתכן סיבוב נוסף של ירידת מחירי דירות שיימשך בשנים הקרובות. העיתון מצטט הערכות על 7 מיליון בתים שעלולים להגיע לשוק הדיור כתוצאה מניסיונם של הבנקים לממש את הביטחונות.

הכוחות הפועלים כיום ממחישים את אופיו המחזורי, הבועתי, של שוק הדיור. תכונה זו נובעת מאופיו הספקולטיבי של הביקוש לדיור. כפי שעליית מחירים מתמשכת מחלחלת בהדרגה לתודעתם של משקי הבית, מפתחת אצלם ציפיות להמשך עליית מחירי הדיור ומפתה אותם להשקיע בדיור כדי להבטיח את זכותם להתחלק בשלל (זהו הרכיב הספקולטיבי של הביקוש לדיור), כך ירידת מחירים מפעילה כוחות התומכים זה בזה ומחריפים את המשבר: הציפיות להמשך ירידת המחירים מקטינות את הביקוש (לרבות השפעתן על הגדלת ההיצע מצד משקיעים המנסים לצאת משוק הדיור), ההאטה הכלכלית והשפעתה השלילית על התעסוקה וההכנסות מעכבת משקי בית חדשים מלהיכנס לשוק הדיור ודוחפת לווים ותיקים לקשיים בתשלומי המשכנתאות, הבנקים מגבירים את מאמציהם לממש במהירות דירות שתפסו לאור התחזיות השליליות על מגמת המחירים, והתפתחות הפיגורים של הלווים גורמת לבנקים להחמיר את מדיניות האשראי ולהשפיע בכך שלילית על הביקוש לדיור. פעילותם האוטומטית של כוחות השוק גורמת לכן להגברת עוצמת המחזורים בשוק הדיור, ולכן להחלשת יציבותו של שוק זה. והמחזוריות אכן בולטת במיוחד בשנים האחרונות: מחירי הדיור בארה"ב הכפילו עצמם בממוצע בשנים 2000-2006, וירדו מאז ב-30%.

המשבר האחרון המחיש את אי הוודאות בתחום הכלכלי ואת הקושי לחזות תהליכים כלכליים. האם אנו נמצאים במפנה לטובה, או שמדובר בהפוגה שאחריה יכה המשבר ביתר עוצמה?  איננו יודעים בעצם. כדאי לכולנו להיזהר מנביאים מקצועיים ולזכור שהאחריות להחלטות השקעה נשארת אצל המשקיעים, אלו המסכנים את כספם לפי מיטב שיפוטם. כדאי רק לציין שהחמרת המצב לממדים שהוצגו כאן כאפשרות תעלה מחדש את הצורך להתערבות ממשלתית דוגמת זו שננקטה בשנת 1933, כשהממשלה האמריקנית בחרה להלאים את כל המשכנתאות שנקלעו לחדלות-פירעון ולמנוע בכך קריסה מוחלטת של שוק המשכנתאות.