הלוואת "שפיצר"

בעקבות המשבר הכלכלי הגדול שפרץ בארה"ב בשנת 1929 קרסה גם מערכת המשכנתאות. הקריסה התבטאה בכך שכמיליון לווים הגיעו לחדלות-פירעון, והמלווים (בעיקר אגודות שיתופיות שהתמחו בהעמדת אשראי לדיור) נאלצו לתפוס את הבתים כדי לנסות ולמכור אותם כדי לפרוע את החובות. מדוע וכיצד קרסה המערכת ההיא?

הלוואת המשכנתא שהיתה מקובלת עד לאותה עת בארה"ב היתה שונה לחלוטין מזו המקובלת כיום. טווח ההלוואה היה 3-5 שנים בלבד, שכן למלווים לא היו מקורות מימון ארוכי-טווח להעמדת ההלוואות והם מימנו אותן מפיקדונות קצרי-טווח של החוסכים. תדר התשלומים היה חצי-שנתי: הלווה שילם את הריבית על ההלוואה בתשלומים חצי-שנתיים, ואילו פירעון הקרן היה מתבצע בתשלום יחיד בסוף התקופה (הלוואה המכונה "בלון"). הלווים לא יכלו למעשה לפרוע את הקרן בתשלום יחיד, ולכן השיטה הייתה שבתום תקופת ההלוואה הלווה הגיש בקשה להלוואה חדשה לתקופה דומה, כשסכום ההלוואה החדשה היה שווה לסכום ההלוואה הקודמת פחות סכומים שצבר במהלך תקופת ההלוואה ושהשתמש בהם להקטנת החוב. זוהי שיטה של "גילגול הלוואות", כאשר החזר הקרן נעשה על-ידי הקטנה של ההלוואה בעת הגילגול.

השפל הכלכלי שבא בעיקבות המשבר יצר מצב שהחוסכים משכו את כספי החיסכון שצברו, ולכן אגודות המשכנתאות נאלצו שלא לאפשר ללווים להמשיך ולגלגל את ההלוואות אלא לדרוש מהם לפרוע אותן. המשבר פרץ כי הלווים לא יכלו לפרוע את הקרן - לא היה דבר אשר הכין אותם מראש לכך. הם נאלצו להודיע על פשיטת רגל.

קריסת מערכת המשכנתאות בשנת 1933 הביאה לסוף דרכה את המערכת הפרטית שפעלה עד אז בארה"ב, והביאה להתערבות הקונגרס באמצעות סידרת רפורמות. רפורמות אלו הקימו על הריסותיה של המערכת הפרטית מערכת משכנתאות חדשה, פדרלית, שעקרונות פעולתה קיימים עד היום ביסוד מערכת המשכנתאות של ארה"ב. אחד הלקחים החשובים של המשבר היה כשלונו של המוצר הפיננסי הישן, והצורך ביצירתו של מוצר פיננסי חדשני, שונה לגמרי מזה שהיה נהוג עד אז. הצלחתו של המוצר הפיננסי החדש הייתה כה גדולה שהוא הועתק מאז לכל שוקי המשכנתאות בעולם והפך להלוואת המשכנתא הסטנדרטית מאז.

מטרתו של המוצר החדש היתה לבטל את הנוהג לפרוע את הקרן בתשלום יחיד בסוף התקופה, ולהחליפו בשיטה שבה החזר הקרן נעשה לשיעורין במהלך חיי ההלוואה. במצב כזה, בתום תקופת ההלוואה ירד החוב לאפס. לשם כך נבנה מסלול תשלומים חדש, שתדירותו חודשית (כתדר ההכנסה), וגודל התשלום קבוע לכל אורך התקופה. מאחר שהתשלום החודשי כולל בתוכו גם החזר קרן, יתרת החוב פוחתת בהדרגה לאורך כל תקופת ההלוואה. כדי שהנטל השוטף לא יהיה כבד מידי מבחינת משק הבית היה צורך "למתוח" את תקופת ההלוואה, ולכן נקבעה תקופת ההלוואה ל-15 שנים. בהדרגה התארכה תקופת ההלוואה עד שהגיעה לגודל המקובל כיום - 30 שנים. הלוואה זו, שלוח הסילוקים שלה מכונה בישראל "שפיצר", היא עדיין – כ-75 שנים לאחר שנולדה – ההלוואה השכיחה בעולם.

הניסיון המצטבר בארה"ב הוכיח שמשקי בית יכולים להתמודד בהצלחה עם נטל שוטף ששיעורו אינו עולה על כרבע מהכנסתם השוטפת, ולכן נתמסדו יחסים מקסימליים בין התשלום החודשי לבין ההכנסה. העובדה שהחזר הקרן מהווה חלק מהתשלום השוטף גרמה לכך שהלוואת המשכנתא הפכה למעין תוכנית חיסכון ארוכת-טווח, כשהלווה מגדיל לאורך השנים את עושרו הנקי על-ידי הקטנה הדרגתית של חובו. 

הפרט המעניין בתשלומי המשכנתא מסוג "שפיצר" הוא שלמרות שהתשלום עצמו קבוע לאורך זמן – התחלקות סכום זה בין תשלום הריבית לבין החזר הקרן משתנה בהתמדה. הדבר קורה כי יתרת החוב יורדת לאורך זמן ואיתה גם תשלום הריבית, ולכן גדלים בהדרגה החזרי הקרן הכלולים בתשלום הקבוע. התוצאה היא שקצב ההחזר של הקרן מואץ לאורך חיי ההלוואה: בשנים הראשונות רוב התשלום השוטף הוא בגין ריבית ומיעוטו החזר קרן, ובשנים האחרונות רוב התשלום הוא החזר קרן. לדוגמא: בהלוואה של 100,000 ש"ח הניתנת ל-30 שנים בריבית 6% יהיה גודל התשלום החודשי הקבוע 600 ש"ח, אבל בעוד שהתשלום בחודש הראשון יכלול חיוב ריבית של 500 ש"ח והחזר קרן של 100 ש"ח - התשלום האחרון יכלול חיוב ריבית של 3 ש"ח בלבד ואילו החזר הקרן יגדל ל- 597 ש"ח. כתוצאה מההאצה בקצב החזר הקרן תהיה ירידת החוב לא ליניארית: בהלוואה זו פורע הלווה בעשר השנים הראשונות רק כ-16% מהחוב, ובעשר השנים הבאות עוד כ-30%; יתרת החוב תרד למחצית מגודלה המקורי רק כעבור 21 שנים! הדבר יכול לגרום לתחושה של אכזבה אצל הלווה בשנים הראשונות, שכן אם הוא עוקב אחר יתרת החוב שלו הוא עלול לקבל רושם שלמרות מאמציו החוב כמעט ואינו יורד. רושם זה מתחזק במציאות הישראלית של הלוואות צמודות-מדד, שכן הפרשי ההצמדה נוספים ליתרת החוב.

כיצד קורה שרוב ההלוואות בעולם הן דווקא לתקופה של 20-30 שנים? מדוע לא תקופה קצרה יותר? התשובה נעוצה בקשר שבין תקופת ההלוואה לבין גודל ההחזר החודשי: ככל שתקופת ההלוואה מתארכת – כך קטן התשלום החודשי, כיון שהחזר הקרן נפרש על-פני יותר תשלומים (יש לשים לב שתשלום הריבית השוטף אינו תלוי בטווח ההלוואה). בעולם שבו השימוש במשכנתא מתפשט גם לקבוצות אוכלוסייה צעירות ופחות מבוססות כלכלית, שהכנסתן נמוכה יותר, טבעי שנדרשת פרישה של החזר הקרן לתקופה ארוכה ככל האפשר, כדי להקטין את התשלום החודשי לגודל שהלווה מסוגל להתמודד איתו. לדוגמא, הארכת תקופת ההלוואה מ-10 ל-20 שנים מקטינה את התשלום החודשי בכ-35%. אם כך, נשאלת השאלה ההפוכה: אם "מתיחה" של תקופת המשכנתא כל-כך מסייעת ללווה, מדוע לא להאריך את תקופת ההלוואה אף יותר, ל-40 ואף ל-50 שנים, ובכך לאפשר לבעלי הכנסות עוד יותר נמוכות להיעזר בהלוואות לרכישת דירות? הסיבה היא שהתועלת מהארכתה של תקופת ההלוואה (במונחי הקטנת התשלום החודשי) אינה קבועה, אלא פוחתת ככל שתקופת ההלוואה מתארכת: בדוגמא לעיל, הארכת תקופת ההלוואה מ-20 ל-30 שנים תקטין את התשלום החודשי רק ב-11% נוספים, מ-30 ל-40 שנים ב-4% נוספים, ומ-40 ל-50 שנים רק  ב-2% נוספים. אבל ישנם גם נימוקים נוספים לכך שתקופת ההלוואה אינה ארוכה יותר: האחד - הלווים מעדיפים להרגיש שחובם יורד בהדרגה, ויהססו ליטול הלוואה שבה חובם כמעט ואינו פוחת; השני - פריסה לתקופה ארוכה יותר מחייבת את המלווה לגייס מקורות מימון לטווחים ארוכים יותר, והדבר כרוך בריבית גבוהה יותר.

הלוואת "שפיצר" אינה ההלוואה היחידה המוצעת בשוק, אבל היא הנפוצה ביותר. במהלך השנים נוצרו מוצרים פיננסיים מתחרים: הלוואות "בלון", הלוואות עם תקופת "גרייס", הלוואות עם תשלומים קבועים של החזר קרן, הלוואות עם יתרת חוב צומחת (שהיו מאד פופולריות עד המשבר האחרון בארה"ב), ועוד סוגים מגוונים. למרות כל אלו ההיגיון שביסוד הלוואות "שפיצר" מתאים לטעמיהם של רוב משקי הבית, והן היוו היסטורית למעלה מ-80 אחוזים מההלוואות.