משכנתא בריבית משתנה - מדוע?

בנקים הם מתווכים פיננסיים: הם אינם מעמידים הלוואות מתוך ההון העצמי שלהם, אלא מקבלים פיקדונות ממשקי הבית ומשתמשים בהם למתן אשראי. כך לגבי הלוואות רגילות (אשראי לעסקים ואשראי צרכני) וכך גם לגבי הלוואות משכנתא. הבעיה היא שבמקרה של הלוואות משכנתא מדובר בטווח ארוך מאד - הלוואות המשכנתא ניתנות בדרך כלל ל- 20-30 שנים. אם נזכור שכמתווכים פיננסיים הבנקים משתדלים שתהיה התאמה בין המקורות (פיקדונות) לבין השימושים (הלוואות) שלהם מבחינת טווח, עולה שאלה: כיצד יכולים הבנקים לממן הלוואות אלו? האם יש משקי בית שיהיו מוכנים להפקיד לטווחים כל-כך ארוכים?

התשובה היא שלילית: משקי הבית המפקידים את חסכונותיהם בבנקים אינם נוטים "לסגור" את כספם לתקופות כה ארוכות. רוב הפיקדונות של משקי בית בבנקים הם לתקופות קצובות של חודשים ספורים (עד שנה). אילו רצו הבנקים לשכנע את משקי הבית להפקיד כספים בחשבונות סגורים לתקופות ארוכות, המתאימות למתן משכנתאות, הם היו צריכים להבטיח למפקידים שיעורי ריבית כה גבוהים, שהיו מחייבים אותם לייקר את הריבית על המשכנתאות שהם נותנים לרמות שהיו מרחיקות את המשכנתאות מהישג ידם של לווים רבים. זוהי הדילמה הבסיסית של המתווך הפיננסי בהעמדת הלוואות משכנתא: משקי הבית החוסכים מעוניינים לשמור על נזילות כספיהם ולכן הם מוכנים להפקיד אותם לטווחי-זמן מוגבלים, ואילו משקי הבית הלווים מעוניינים בפריסת החוב לתקופה ארוכה ככל האפשר. נדרש גישור על פער יסודי בין טעמי המפקידים לטעמי הלווים. פיתוי המפקידים באמצעות שיעורי ריבית הוא בעייתי, שכן הוא מייקר את הלוואות המשכנתא. מהו אם-כן הפתרון? כיצד יכולים הבנקים להעמיד את הלוואות המשכנתא בריבית קבועה לטווחים כל-כך ארוכים אם אין להם מקורות מימון מתאימים?

הפיתרון שהיה מקובל בארה"ב במשך רוב ההיסטוריה המודרנית הוא שימוש בפיקדונות לטווחים קצרים להעמדת הלוואות לטווחים ארוכים. המשמעות היא שבמהלך חיי ההלוואה הבנק נדרש לגייס מחדש פיקדונות בתום תקופת הפיקדון. שיטה זו היוותה פיתרון נוח לבנקים למשכנתאות בארה"ב במשך תקופה ארוכה (משנות ה- 30' ועד לשנות ה- 70' של המאה הקודמת): מאחר שהריבית על פיקדונות לטווחים קצרים היא בדרך כלל נמוכה, הלווים נהנו משיעורי ריבית נמוכים על המשכנתאות והבנקים נהנו ממירווחים נאים. אלא שחסרונותיה של שיטה זו נחשפו במלוא עוצמתם כשהם הביאו להתמוטטות של הבנקים למשכנתאות בשנות ה- 80' ברעש גדול: כמחצית מהבנקים למשכנתאות הגיעו לפשיטת רגל ואף נסגרו, ומשלם המיסים האמריקני נדרש לשאת בהוצאות השיקום הכבירות של המערכת. מה גרם למשבר ההוא?

מימון הלוואות לטווח ארוך מתוך פיקדונות לטווחים קצרים טומן בחובו סיכון ייחודי: הריבית על המשכנתאות היא קבועה לכל תקופת ההלוואה, בעוד שהריבית שהבנק יידרש לשלם למפקידים נקבעת מחדש בתום תקופת הפיקדון, שכאמור היא קצרה יותר. הבנק נחשף לכן לסיכון שהריבית על פיקדונות תעלה והוא יימצא במצב ששיעור הריבית שהוא ישלם למפקידים תעלה על שיעור הריבית על הנכסים - סיכון המכונה "סיכון ריבית". בעולם יציב, שבו שיעורי הריבית יציבים לאורך תקופה ארוכה, קל להתפתות לאשלייה שיציבות זו תימשך. אלא שהעבר אינו מהווה מדריך טוב להערכת העתיד, בעיקר כשמדובר בזיהוי והערכת סיכונים. ואומנם, לאחר עשרות שנים בהן הכלכלה האמריקנית הייתה יציבה והבנקים יכלו להציע ללווים משכנתאות זולות בריבית קבועה ולממן אותן מפיקדונות קצרי-טווח של משקי הבית, החל תהליך של אינפלציה ועליית ריבית שהגיע לשיאו בעקבות משברי האנרגיה של שנות ה-70'. הפיקדונות הקצרים של משקי הבית התחדשו מידי שנה בשיעורי ריבית הולכים וגדלים, לפי ריביות השוק, כשהמשכנתאות ממשיכות להתנהל בריבית הקבועה והנמוכה בה ניתנו במקור. שיעורי הריביות על הפיקדונות הגיעו בשיאם לרמה הכפולה מהריבית על משכנתאות. הבנקים למשכנתאות בארה"ב נקלעו עקב כך למשבר החמור בתולדותיהם.

מהן הדרכים בהן הבנקים נמנעים מחשיפה לסיכון ריבית? דרך אחת היא למצות ככל האפשר את מקורות המימון הקיימים לטווח ארוך. כאן נכנסים מתווכים פיננסיים אחרים, המנהלים נכסים לטווחים ארוכים עבור משקי הבית, כמו קופות פנסיה וחברות ביטוח (בישראל: גם קופות גמל וקרנות השתלמות). גופים אלו יכולים להפקיד פיקדונות ארוכי טווח בבנקים, או לחילופין לקנות את המשכנתאות מהבנקים בשוק המשני למשכנתאות. הדרך השנייה התפתחה בשנות ה-80' בארה"ב ובהמשך גם במשקים אחרים: משכנתאות בריבית משתנה.

ההלוואה בריבית משתנה היא ניסיון מתוחכם לפתור את הדילמה של הפער בין טעמי החוסכים לטעמי הלווים: אם הלווים רוצים הלוואה לטווח ארוך כדי להקטין את התשלומים החודשיים, אבל החוסכים מוכנים להפקיד את כספם רק לתקופה קצרה - מוצע כאן פיתרון שיאפשר להציע ללווים פריסה ארוכה מבלי שהבנק ייחשף לסיכוני ריבית ומבלי שהלווה יידרש לשלם ריביות גבוהות הנגזרות מפיקדונות ארוכי-טווח. והפיתרון הוא הבא: הבנק מעמיד ללווה הלוואה לטווח ארוך, אבל הריבית בה נקבעת לתקופה קצרה (בארה"ב בדרך כלל שנה אחת) החופפת את תקופת הפיקדון. בצורה זו , שינויי ריבית בשוק מתורגמים במקביל גם לריבית שמקבל המפקיד וגם לריבית שמשלם הלווה. בהלוואה בריבית משתנה יש לכן שני "שעונים": אחד המודד את תקופת ההלוואה (30 שנה), ואחד המודד את תקופת הריבית (בדרך כלל שנה, אבל יש מספר גדול של אפשרויות).
התוצאה של שימוש בהלוואות משכנתא בריבית משתנה היא מעניינת: מאחר שמתאפשר כעת לבנקים להעמיד משכנתאות לתקופות ארוכות מתוך פיקדונות קצרים מבלי להיחשף לסיכוני ריבית (נותרת רק הבעיה לוודא שהמפקידים אכן יחדשו את פיקדונותיהם באותו הבנק) - הם יכולים להמשיך להעמיד הלוואות מבלי להישען על מתווכים פיננסיים אחרים. גם הלווים נהנים עתה מהלוואות זולות יחסית, שכן הריבית המשתנה נמוכה בדרך כלל ב- 1-2% מהריבית הקבועה (לטווח של 30 שנה).  מצד שני, בהלוואה בריבית משתנה סיכון הריבית עבר אל הלווה: עלות ההלוואה שנטל אינה קבועה, אלא תלוייה בהתפתחויות בשווקים.
המשכנתא בריבית משתנה איננה מוצר מוביל, והיא לא ירשה את מקומה של המשכנתא בריבית קבועה. עם זאת, היא מהווה מוצר נפוץ: בארה"ב היא היוותה בדרך כלל כרבע ממתן האשראי. היא דורשת מהלווה תיחכום מסויים, הן בהבנת ההבדל בין ריבית קבועה לריבית משתנה והן לגבי הבנת השפעתם של שינויים בשיעורי הריבית בשוק על הנטל השוטף של תשלומי המשכנתא. למרבה ההפתעה, תמיד מסתבר שחלק מהלווים אינו מבין את תכונות המוצר הפיננסי. מסיבה זו יש נטייה, גם בארה"ב וגם בישראל, להתערבות של רגולטורים וגופים ציבוריים להגנת הצרכן התמים מפני מלווים שעשויים לנצל את חוסר הבנתו לטובתם.
בישראל יש כיום הלוואות בריבית משתנה בשלושה מיגזרי הצמדה: המגזר השיקלי ("הלוואות פריים"), המגזר הדולרי ("הלוואות לייבור") והמגזר הצמוד למדד. עוד על המשכנתא בריבית משתנה - מנגנוני עידכון הריבית, תקופות הריבית, בעיות אי-יציבותו של התשלום החודשי - ברשימה נפרדת.