על היוזמה הפוליטית החדשה בתחום המשכנתאות

שדולה חברתית חדשה שפועלת בכנסת תגיש שורה של הצעות חוק שאמורות לסייע לזוגות צעירים לרכוש את דירתם הראשונה – כך התפרסם באתר Ynet (ראו: http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-3838609,00.html). בשדולה חברים בשלב זה הח"כים מירי רגב וכרמל שאמה (ליכוד), יעקב אדרי (קדימה), דניאל בן-סימון (עבודה), אורלי לוי (ישראל ביתנו) ודב חנין (חד"ש). השדולה פועלת להשגת שלושה חוקים חדשים:

1. פטור מתשלום מע"מ על רכישת דירה ראשונה בישראל, אם עלותה אינה עולה על 600 אלף ₪
2. הגבלת חבותו של הלווה במקרה של חדלות-פירעון לערך הדירה הממושכנת
3. אספקת "ביטוח לשעת צרה" ע"י המלווים לנוטלי המשכנתאות: לווים שייקלעו לקשיים יוכלו להפסיק לשלם את המשכנתא למשך שנה, והמלווה (הבנק) יממן את המשכנתא בשנה זו.

הסעיף הראשון ברור: זהו ניסיון ליצור העדפת מיסוי לטובת דירות זולות, המתאימות לזוגות צעירים שאינם מבוססים ולתושבי הפריפריה. ההצעה מנסה לעודד רכישת דיור ע"י זוגות צעירים משכבות אוכלוסיה פחות מבוססות ולהילחם בתופעת ההגירה השלילית באזורי הפריפריה. הוויכוח הציבורי והמקצועי סביב ההצעה יתמקדו לא בעיקרון עצמו, אלא בכלי המדיניות: ניתן היה להשיג השפעה דומה גם ע"י שימוש בכלים מקובלים יותר, כמו מענקים (מענקי מקום, סיוע לרוכשי דירות ראשונות, מענקים לרוכשי דירות במחירים מתחת לרף, מענקים לחיילים משוחררים, וכו'), אפליה מתקנת במיסי רכישה, סיבסוד הלוואות מסוימות, וכדומה.

הסעיף השני הוא חדשני. בארה"ב נפוץ שימוש בהלוואות משכנתא המכונות Non-Recourse, שבהן במקרה של חדלות-פירעון הלווה יכול להעביר למלווה את זכויותיו בדירה ובתמורה המלווה מוותר לו על יתרת החוב. המשמעות היא שחובו של הלווה מוגבל ע"י ערך השוק של הבית, ובמקרה של חדלות-פירעון אין זכות למלווה לדרוש מהלווה (או מהערבים להלוואה) לפצות אותו אם ערך המימוש של הבית נמוך מיתרת החוב. נוכל לומר שבהלוואה מסוג זה יש ללווה אופציה למכור למלווה את ביתו במחיר השווה ליתרת חובו, אופציה הנמצאת "בתוך הכסף" כאשר מחיר הבית ירד אל מתחת ליתרת החוב. אין זה המקום להרחיב כאן בתיאור האופציה ובמשמעותה, ונעשה זאת ברשימה נפרדת. נאמר רק שהרקע החברתי לעלייתה של יוזמה פוליטית זו הוא המצב אליו נקלעו העולים מבריה"מ לשעבר, שרכשו דירות באזורי הפריפריה בשנות ה-90' במחירים גבוהים ששיקפו את הגאות בשוק הדיור באותה תקופה ומצאו עצמם כעבור מספר שנים במצב שבו מחירי דירותיהם צנחו וחובותיהם לבנקים גבוהים בהרבה מערך דירותיהם. גם אם יש מקום לשקול הכללת אופציה כזו בהלוואות המשכנתא בישראל, עדיין יש לשאול לגבי היקף תחולתה (רצונית או מנדטורית? לכל סוגי ההלוואות או רק להלוואות מסוימות?) ולחשוב מי יישא בעלותה של האופציה. מדובר באופציה יקרה, דיפרנציאלית (לפי שיעורי מימון, לפי המיקום הגיאוגרפי של הדירה) וכזו שתביא לשינוי התנהגותם של משקי בית. האינסטינקט הפוליטי להתנפל על הבנקים ולכפות עליהם את מימון האופציה אינו יוצר פיתרון אמיתי אלא רק פותח מערכה שלא תסתיים בהכרח עם פתרון טוב לאוכלוסיה נשוא היוזמה.

הסעיף השלישי גם הוא חדשני, בעיקר בכך שהוא מוצע כהוראה מחייבת. גם כיום הבנקים מאפשרים ללווים שנקלעים לקשיים לפרוס את תשלומיהם בצורה שתאפשר להם להימנע מחדלות-פירעון, אבל תהליך זה נעשה כיום בהסכמה, בתיאום, מתוך רצון להגיע לפתרון שישפר את מצב שני הצדדים. הבנקים זהירים, כי צריך לזכור שחלק ניכר מהלווים שהגיעו להסכמה עם הבנקים על פריסת חובם חוזרים ונקלעים למצבים של חדלות-פירעון, כיון שהקשיים הכלכליים אליהם נקלעו רק מחמירים. בצורה שבה החוק מוצע הוא מנסה להחליף מנגנון שוק קיים במנגנון שרירותי, חד-צדדי, שמוכתם באינסטינקט הידוע להתנפל על הבנקים. גם כאן יש פיתרונות אחרים, ועדיף היה לחפש אותם במקום לפתוח מערכה שגם היא לא תסתיים עם פתרון טוב לאוכלוסיה נשוא היוזמה.

מה משותף לשלוש ההצעות? דבר ראשון: הן מזהות מצוקות אמיתיות של הלווים, ובעיקר של לווים מקבוצות אוכלוסיה פחות מבוססות, וזועקות בצדק את הצורך למצוא פתרון או לפחות הקלה. לכן מדובר ביוזמה שיש לה שורש אמיתי. אבל יש גם דבר שני משותף: כל הפתרונות המוצעים ע"י השדולה אינם סבירים, אינם ישימים, והעובדה שהם מוטחים כחקיקה נגד הבנקים ומתוך ניסיון להטיל עליהם את העלות ליוזמה תגרום לבנקים להיערך להגנה, להפעיל לחצים נגדיים ולהילחם בכל דרך אפשרית נגד היוזמות. את תוצאות המאבק יכול כל אחד לנסות ולהעריך, אבל חבל שבעיות אמיתיות לא תזכינה לשיתוף פעולה של כל הצדדים בניסיון לפתור אותן. סביר גם שלפחות חלק מהיוזמות תעבורנה "תספורת" שתצמצם משמעותית את יכולתן לתרום חיובית לפתרון הבעיות.