הוויכוח על נטישת בתים ע"י לווים

לפי אומדנים לא רשמיים, הירידה הדרמטית של מחירי הבתים בארה"ב גרמה לכך שחוב המשכנתא של כשליש ממשקי הבית גדול מערך הבית. במדינות מסויימות המצב אף גרוע יותר: ההערכה היא שבמדינת נוואדה השיעור מגיע לשני שליש. למרות שבחודשים האחרונים נראה היה שירידת מחירי הבתים נעצרה, האנליסטים צופים שתתחולל ירידה נוספת של 5-10% (בממוצע ארצי) עד שמחירי הבתים יתייצבו. במצב זה, שבו למשקי הבית יש כבר הון עצמי שלילי בבית וגירעון ההון יכול להמשיך ולגדול, עולה בתקשורת האמריקנית הדיון אם כדאי ללווים שהונם נמחק להיחלץ מהמצב שנוצר ע"י נטישת הבתים.

צריך להבין: בחלק מהמדינות המרכיבות את ארצות הברית (קליפורניה, אריזונה) קיימות הלוואות משכנתא מסוג Non-Recourse, שהן הלוואות שבהן הביטחון היחיד שיש למלווה להחזרת החוב הוא הבית. במקרה של חדלות-פירעון בהלוואות אלו המלווה יכול לתפוס את הבית ולממש אותו, אבל מרגע שהבית נתפס – המלווה אינו יכול לבוא בתביעות נוספות ללווה גם אם התמורה ממכירת הבית אינה מכסה את יתרת החוב. המשמעות היא שבמקרה של ירידת מחירו של הבית הלווה יכול להפסיד רק את ההון העצמי שהיה לו בבית, ולא יותר מזה. כל הפסד מעבר להון העצמי נופל על המלווה.

מה משמעותו של סעיף זה? סעיף זה בחוזה המשכנתא הוא בעצם אופציה שקיימת בידי הלווה למכור את הבית למלווה במחיר השווה ליתרת החוב, גם אם מחיר זה נמוך ממחיר השוק של הבית. אופציה זו מגדרת את סיכוני הלווה הרוכש בית כנגד הסיכון של ירידת ערך השקעתו. נשים לב שזוהי שיטה שונה לחלוטין מזו הנהוגה בישראל: אצלנו הבנק יכול לתבוע מהלווה לפרוע את יתרת החוב שנותרה לאחר שהבית נמכר. זהו נוהג רגיל אצל הבנקים. זוהי גם המטרה המוצהרת היחידה של השימוש בערבים אישיים לאחר התיקון שהוכנס בחוק הערבות בשנת 1993: לספק לבנק ביטחונות שישמשו אותו במקרה שהתמורה ממכירת הבית לא תספיק לכיסוי יתרת החוב.

למרות שאופציה גלויה לסילוק החוב באמצעות נטישת הבית קיימת בחלק מהלוואות המשכנתא בארה"ב, הדיון מתרחב לכלל השוק כיון שלווים במדינות אחרות יכולים לנקוט בצעד דומה ע"י הכרזה על פשיטת רגל. התומכים האידיאולוגיים בנקיטת צעד כזה מצביעים על כך שמשקי בית מהססים לנקוט בצעד בזה בשל עכבות מוסריות, בעוד שלמלווים אין כללי התנהגות מוסריים והם יכריזו על פשיטת רגל ללא היסוס ברגע שיחשבו שצעד כזה ימקסם את רווחיהם. טענתם של התומכים בצעד זה היא שהעכבות המוסריות הן שריד מעולם עסקי אחר, שבו שוק המשכנתאות הצטמצם למערכת דו-ממדית: בנקים ולווים. בעולם המשכנתאות המודרני מעורבים גורמים עסקיים רבים שסוחרים במשכנתאות, מהם גופים בעלי תיאבון סיכון גבוה. גופים אלו נטלו סיכונים בכוונה תחילה, ואף דחפו את הלווים להגדיל את שיעורי המינוף.

הבעיה היא שמדובר כאן במהלך המנוגד לתפיסה התרבותית הרגילה, ולכן הוא מעורר ויכוח ציבורי. בעולם של הכלכלה החופשית נתפסת הבעלות העצמית על הבית כערך תרבותי. הבית הוא הנכס העיקרי של משק הבית, וברוב המקרים הוא מהווה הצבר של החיסכון במהלך החיים. שמירה על הבית היא ערך, נורמה, וכמוה גם הציווי התרבותי שהלוואות יש להחזיר.

הוויכוח מדגיש שמדובר באלטרנטיבה אסטרטגית שיש למשקי הבית, ושקיבלה ממדים חדשים עקב משבר הנדל"ן: לנטוש את ביתם כדי להימנע מתשלום יתרת החוב. לא מדובר בלווים שאינם יכולים עוד לעמוד בתשלומי המשכנתא – כאלו שאיבדו את מקום עבודתם, או שפרנסתם נפגעה – מדובר בבחירה חופשית, מרצון, של המהלך.

האלטרנטיבה הזו מקבלת השראה מעולם העסקי המודרני, שבו קיימת הפרדה בין העסק לבין בעליו, הפרדה הבאה לידי ביטוי בעיקר בעת פשיטת-רגל: הנושה אינו יכול לרדת לנכסיו הפרטיים של הלווה. בהתאם, מצדדי אלטרנטיבה זו מנסים לשכנע שיש לראות בה החלטה פיננסית רגילה – לא אמירה ערכית. הנימוק להחלטה הפיננסית לנטוש את הבית הוא שלאור התחזיות הכלכליות הרווחות כיום צפוי שמחירי הבתים לא יחזרו לעלות בשנתיים הקרובות, וגם לאחר מכן קצב העלייה של מחירי הבתים יהיה נמוך, כך שמשקי הבית שנקלעו להון עצמי שלילי לא ייחלצו ממצב זה אלא בטווח ארוך מאד.

בהשראת העולם של החברות העסקיות, האמירה היא שיש כאן מוצא לגיטימי, חוזי, מוצא של כבוד: נטישה, או אפילו הכרזה על פשיטת רגל. קיימים כאן גוונים אפשריים: נטישה יכולה להיות בהסכמה עם המלווה, תוך חלוקה מוסכמת של הנזק בין הצדדים, או כצעד חד-צדדי. הדרכים המשפטיות שונות בין המדינות, ומדובר בתהליכים ארוכים ואולי גם יקרים, ולכן אנו מוצאים הרבה הצעות לייעוץ מקצועי לגבי המסלול המתאים לכל מקרה.

מנגד, אנו רואים התנגדות ציבורית ופרטית למהלך. הנימוקים המושמעים הם בתחום המוסרי-חברתי: טענה אחת היא שמדובר במודל התנהגות אנטי חינוכי - רוכשי הבתים אינם לוקחים אחריות לכישלון הפיננסי של השקעתם והם מנסים לגלגל את הנזק לאחרים. לו מחירי הבתים היו עולים הם לא היו מתחלקים ברווחים עם המלווים. טענה אחרת היא שמתן זכות למהמרים שכשלו להטיל את הנזק על כתפי משלמי המיסים אינה מוסרית: אנשים אלו השתתפו בהימור מסוכן, ואולי אף גרפו רווחים מבועת הנדל"ן, בעוד שאנשים אחרים נרתעו מהימור זה. חלק מהמהמרים אף משך הון עצמי מהבתים לשימושים צרכניים. כשההימור נכשל הם מנסים לגלגל את העלות על אותם שלא השתתפו במשחק. טענה שלישית היא שהתנהגות כזו מאיימת על יציבות המערכת הפיננסית כולה. ואחרון, אלו שנוטשים בתים כדרך לגיטימית להתחמק מתשלום חובם גורמים לאחרים, שממשיכים לשלם את המשכנתאות, להרגיש "פראיירים".

קיימות סיבות להימנע מנטישת בתים: בחודשים האחרונים מתפרסמים נתונים חיוביים שנותנים מקום לקוות שהכלכלה נחלצה מהמשבר, ומחירי הבתים יעלו; ישנן פרשנויות כלכליות שמצביעות על כך שנסיונות החילוץ האדירים של המימשל יגרמו כנראה לאינפלציה, ובתהליך אינפלציוני יש יתרון לשמור על השקעה בנדל"ן; ישנם חישובים הטוענים שבמבט לטווחים ארוכים – 15-20 שנה, וזהו טווח לגיטימי להחלטות השקעה בנדל"ן – התשואה על הבתים תוכיח את עצמה והמשבר הוא נקודתי; קיימת גם רתיעה מנקיטה במהלכים משפטיים יקרים, הכרוכים בפגיעה במוניטין ובדירוג האשראי של הלווה וביכולתו לפנות למערכת הבנקאית בעתיד.

אבל קיימות גם סיבות לטובת נטישה: חלק מהפרשנים טוענים שהתהליך להשבת ההון שנמחק ייקח שנים; המצב הקיים אינו מאפשר ללווים שנלכדו בבתים לעבור דירה (למשל, לצורך הגירה בעקבות מקום עבודה) ללא נטישה; המצב הקיים אינו מאפשר ללווים לנצל את הריבית הנמוכה להחלפת ההלוואות היקרות שלהם בהלוואות זולות יותר, שכן הבנקים לא יסכימו להעמיד להם הלוואות חדשות במצב שבו ההון העצמי שלילי.

השאלה שהממשל צריך להתמודד איתה היא כיצד לצאת מהמצב הנוכחי עם נזק מינימלי. ללא מהלכים אפקטיביים קיימת סכנה שמיליוני משקי בית ייאלצו לנטוש את בתיהם. הטענה שהושמעה היא שתהליך נטישת בתים הוא תהליך מידבק: לווים שנקלעו למלכודת מהססים לנקוט בצעד כזה, אבל ההיסוס ייעלם ככל שיראו את שכניהם וחבריהם נוקטים בצעד כזה. תרחיש כזה עלול לגרום למעגל זדוני שכוחות השוק לא יצליחו לעצור אותו, ושיפגע עוד יותר במערכת הפיננסית ובכלכלה כולה. זהו הרקע לכך שהדיון על חילוץ משקי הבית לא יורד מהכותרות.


בחודשים האחרונים מתחמם הוויכוח על עמדתם של שני פרופסורים מאוניברסיטת שיקגו המובילים הצעה לטיפול במצבם של הלווים כדי לבטל את הצורך בנטישת בתים ולהגן בכך על המערכת כולה מפני תרחיש מסוכן (ראו, לדוגמא: http://www.slate.com/?id=2212649, או: http://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=1349364). הצעתם מהווה אלטרנטיבה ברורה לתכניתו של המימשל, שכן היא מציעה מחיקת חלק מהחובות כדי לבטל את המצב הנפיץ הנוכחי של חובות הגבוהים מערך הבתים.