מי צריך להבין בנושא משכנתאות?

אחד מאלפי הקוראים (המרוצים!) כתב לי שהבלוג הוא רעיון מצוין שיכול להביא תועלת למי שעומד לרכוש בית וזקוק להלוואה מבנק. אז בלי משים הוא נתן לי רעיון לרשימה נוספת, שעניינה: מי צריך להתמצא בנושא משכנתאות?

לכאורה, התשובה פשוטה: מי שצריך להבין במשכנתאות הוא כל מי שעומד בפני רכישת דיור ושואל את עצמו לגבי הדרך הנכונה לממן את הרכישה. ואכן, כמעט כל האנשים שפונים אלי בשאלות ובבקשות לייעוץ הם כאלה שעומדים בפני עיסקת נדל"ן. שאלת המימון עולה אצלם לרגל רכישת דירה.

אם תחשבו, הדבר מוזר. יש בישראל למעלה ממיליון משקי בית שיש להם הלוואת משכנתא. חוב המשכנתאות הכולל של תושבי ישראל מסתכם בלמעלה מ-150 מיליארד ₪. הביצוע השוטף הוא בקושי חמישית מזה. המשמעות היא שרוב מצבת החוב נמצאת במצב של חוסר התעניינות מצד הלווים: הם אינם יודעים כמה הם חייבים, לכמה זמן, באילו תנאים, אם הרכב החוב שלהם הוא סביר, ואם הוא תואם את צרכיהם. הם מתייחסים לחוב כאל נטל, אולי אפילו כאל מחלה חסרת-מרפא. הם מקבלים את הגזירה. כמו שאומר הפוסטר שהפקידות בצבא מצמידות לקירות משרדיהן: ".... תן לי את הכוח לעמוד בפני מה שלא ניתן לשנות....". הם מחכים שהעינוי יסתיים. אולי שיקרה משהו קוסמי שיביא לסיומו המוקדם: מפעל הפיס, לוטו או ירושה מדוד.

באמת מוזר. כמה שנים אחרי שהחליט ליטול הלוואת משכנתא לצורך רכישת בית, משק בית אופייני עומד במצב שיש לו נכסים (כולל נכסים פיננסיים) ויש לו התחייבויות (כולל, אבל לא רק, הלוואת משכנתא). בצד הנכסים משקי הבית מגלים בדרך כלל "אקטיביזם שיפוטי": הם משקיעים במניות, בניירות ערך אחרים, בפיקדונות. הם מודעים להתרחשויות כלכליות, הם עוקבים אחר תחזיות, הם שוקלים אסטרטגיות השקעה והם מגיבים. בתחום ההתחייבויות המצב שונה לגמרי: הם אינם מודעים למצב התחייבויותיהם, הם אינם עוקבים אחר התפתחות חובותיהם, הם אינם שוקלים לרגע אפשרויות לגבי ניהול החוב. הם אינם מקשרים בין כל הידע הכלכלי שספגו מהמדיה ובין התחייבויותיהם. למעשה הם כמעט מתאמצים לא לדעת. מין פיצול אישיות: היה אדם נאור ואקטיבי בתחום ההשקעות, ואדם פרימיטיבי ופסיבי בתחום ההתחייבויות. כאילו שהחלוקה הבנקאית הישנה בין "פסיבה" ו"אקטיבה" צריכה לשמש לכם ציווי התנהגותי.

אז הנה כמה דברים שכדאי לדעת. אין סיבה להפרדה הזו, בוודאי שלא בעולם המודרני, שבו קיים שוק משכנתאות חופשי ותחרותי: הניסיון למקסם רווחים אינו צריך להבחין בין נכסים להתחייבויות – המבט צריך להיות על המאזן הכולל. בהתאם, המאמץ צריך להיות למקסם את הערך הנקי: להגדלתו תורמים במידה שווה הגדלת התשואה על הנכסים והקטנת עלותן של ההתחייבויות. התעלמות מהאופציה לניהול ההתחייבויות היא ויתור על מקור אפשרי וחשוב להגדלת הערך הנקי.

אז אילו החלטות מונחות על שולחנו של משק הבית בתחום ההתחייבויות? הוא צריך להחליט על גודל החוב המתאים לו בהסתכלות כוללת (נכסים והתחייבויות). הוא צריך להחליט על מבנה החוב הרצוי לו (סוגי הצמדה, סוגי ריבית). הוא צריך להחליט על התזרים השוטף המתאים לו לאור הכנסותיו והוצאותיו האחרות. הוא צריך לבחון אם עלות החוב שלו סבירה לאור מצב הריביות בשוק. הוא צריך לבחון את כל אילו גם בהתבסס על התחזיות הכלכליות לגבי העתיד ועל הסיכונים בשווקים.

והנה הבשורה הרעה: מתי הוא צריך לעשות זאת? באופן רציף! כל הזמן! אסור לקבל את המשכנתא כמציאות קבועה. היא איננה כזו. יש כל הזמן סיבות לבחון מחדש את מבנה החוב ולשקול להכניס בו שינויים. המציאות מזמנת צמתים, ונדרשות החלטות. אסור להירדם.

למי שהרשימה הזו מחדירה אי-נחת חדשה לחייו העמוסים ממילא בדאגות, הנה עוד קצת מאותו התבלין. שאלו את עצמכם: האם הריבית ירדה מאז שנטלתם משכנתא? האם התחזית לגבי הדולר מחייבת אתכם לחשוב מחדש על מבנה החוב שלכם? האם ההכנסות שלכם עלו מאז שנטלתם משכנתא? האם מבנה ההוצאות שלכם השתנה? האם צברתם מאז נכסים פיננסיים ויש מקום לשקול אירגון מחדש של מאזן הנכסים וההתחייבויות שלכם? האם הפכתם לעצמאים וצרכיכם הכלכליים השתנו?

האם תשובותיכם לשאלות הללו רומזות שהייתם צריכים לשקול מחדש את מבנה תיק ההלוואות שלכם?

האם יש לכם עוד שאלות ברוח זו שאתם יכולים להפנות לעצמכם ושתגרומנה לכם להבין את המסר?