רשימת אורח: מדוע מחירי הדירות אינם יכולים לרדת בשנה הקרובה? - ד"ר יאיר דוכין*

הזינוק במחירי הדירות בישראל מאז תחילת 2009 הביא את שאלת הדיור בר-ההשגה למרכז הדיון הכלכלי-חברתי. אנליסטים, פוליטיקאים, יזמים, בנקאים ופעילים חברתיים עוסקים באובססיביות בניתוח התנהגות מחירי הדירות, תוך הצגת הצעות שונות (שהולמות כמובן את מטרותיהם) לטיפול בנושא, ותוך הפרחת איומים לגבי היווצרותה של "בועת" נדל"ן. ברשימה זו אנסה להסביר מהם הגורמים הכלכליים-דמוגרפיים העומדים בבסיס התהליך הכלכלי-ענפי שביטויו האופרטיבי לצרכני הדירות הוא השינוי במחירי הדירות, ולבסס את טענתי שמחירי הדירות אינם יכולים לרדת, לפחות לא בשנה הקרובה, למרות רצונם הברור של צרכני מגורים שונים, שממתינים לירידה כזאת.

מה באמת קרה למחירי הדירות?

כדי לקבל מושג ראשוני על רמתם של מחירי הדירות כיום נפתח בהצגת השתנות מחירי הדירות בבעלות בשנים 1998 עד מאי 2010 (ראו גרף). ניתוח הנתונים מצביע על כך שבשנים 1998–2007 ירדו מחירי הדירות בבעלות, במונחים ריאליים (יחסית למדד המחירים לצרכן), בשיעור מצטבר של 27.1%.  במהלך התקופה שלאחר מכן - 2008 עד מאי 2010 - עלו מחירי הדירות, במונחים ריאליים, בשיעור מצטבר של 25.7%. כלומר, מדובר על תיקון אלים יחסית (כלפי מעלה) של מחירי הדירות שהתרחש בשנים 2008–2010, אך עדיין בלא שמחירי הדירות חזרו לרמה ששררה בשנת 1998.

במאמר מוסגר כדאי להעיר בנקודה זאת שלמגזר המשקיעים בדירות למגורים, כדאי לקחת בחשבון  (בהחלטות הכניסה והיציאה בהשקעה) את משך הזמן של השפל בענף, לעומת משך זמן הגאות.

  





















מחירי הדירות ושיעור הריבית

השאלה המרכזית העולה כמובן מהגרף היא: לאן מועדות פני השוק? האם צפויה התיישרות וירידה של הגרף, או לחילופין המשך מגמת העלייה? כדי להבין מדוע לא צפויה ירידת מחירים עלינו להציג מספר נתוני יסוד נוספים, שאחריהם נוכל להציג את המכניזם הענפי, שלא יאפשר ירידת מחירים בשנה הקרובה.

הגורם הנפוץ ביותר בהסברי אנליסטים לעליית מחירי הדירות קושר את מחירי הדירות לשיעור הריבית, דהיינו: התבססות על הגישה של חישוב שווי נכס על בסיס תזרים מזומנים מהוון לאינסוף, שיוצרת קשר ברור (והפוך בכיוונו) בין גובה הריבית לבין שווי הנכסים. אלא שבחינה פשוטה של הנתונים לשנים 1998–2007 מעלה קושי לגבי הסבר זה: למרות שריבית בנק ישראל ירדה בתקופה זו במידה ניכרת - מרמה של כ- 13.5% לכ- 3.5% - מחירי הדירות בבעלות דווקא ירדו בהתמדה (ראו גרף).

אינני כופר כמובן בקשר הכלכלי שבין גובה הריבית לשווי נכסים, אולם את הגורם העיקרי להשתנות מחירי הדירות יש לחפש כנראה במקום אחר, שהוא - לדעתי - היחס בין ההיצע השוטף של יחידות דיור לבין הביקוש השוטף, כאשר ההיצע הנכון בהקשר זה הוא מספר התחלות הבנייה השנתי למגורים והביקוש הנכון הוא הגידול השנתי במספר משקי הבית במדינה.

הביקוש וההיצע לדירות
הנתונים מצביעים על כך שבשנים 1998–2000 נוצר עודף היצע בהיקף של קרוב ל- 30,000 דירות  (כלומר, היקף התחלות הבנייה היה גדול בכ-30,000 יח"ד מהביקושים שנבעו מהתוספת למצבת משקי הבית בישראל), עודף היצע ש"ספיגתו" נמשכה עד סוף שנת 2006. עודף היצע זה הוא הסיבה לכך שבמהלך תקופה זו התרחשה ירידה ריאלית של מחירי הדירות בבעלות למרות הירידה המתמשכת של ריבית בנק ישראל. רק לאחר סיום ספיגת עודף ההיצע והיווצרות עודף ביקוש ראשוני בשנת 2007 נוצרה תשתית לעליית מחירי הדירות, שאכן החלה בשנת 2008. 

לנתוני היסוד הללו יש להוסיף את המכניזם של תהליכי הגאות והשפל בשוק הדירות, שכן במכניזם זה טמון ההסבר לכותרת הקטגורית של המאמר. התהליך הענפי מצביע על כך שכל גאות בשוק הדיור מתחילה במוקד הפעילות המשקית (דהיינו: אזור תל אביב והמרכז) ומתפשטת משם כאדוות מים הנוצרת עקב זריקת אבן למים, לכיוון אזורי הפריפריה. לוח הזמנים להתפשטות הגאות בבנייה למגורים מותנה בעוצמת הגאות הכלכלית המשקית, ולכן אנו רואים כיום גידול בהיקף הבנייה במרכז (שמלווה בעליית מחירים) שהולך ומתפשט לפריפריה. כמובן שככל שמתרחקים מהמרכז יורדת עוצמת הגאות.

לעומת זאת, כל שפל בענף מתחיל דווקא בפריפריה (וכולל שם צמצום פעילות וירידת מחירים) ומתכנס לכיוון המרכז. מהירות ההתכנסות מותנית כמובן בעומק השפל הכלכלי המשקי.

תהליך ירידת המחירים בשנים 1998–2007, שהתבטא בחריפות יתר בפריפריה, בצרוף עלייה מתמשכת במדד התשומות לבנייה, יצר חוסר כדאיות ברור לבנייה בפריפריה. ואכן בשנים הללו כמעט פסקה הבנייה בפריפריה כאשר הביטוי הברור וההכרחי לכך היה ירידת מחירי הקרקעות שם. אין פלא שמכרזי הקרקעות של מנהל מקרקעי ישראל בפריפריה נשארו בשנים הללו מיותמים, שכן מחירי הקרקע שם ירדו לערכים שליליים.

החל משנת 2007 השתנה המצב. עודף ההיצע נספג והחל להיווצר עודף ביקוש, שיצר כאמור היפוך במגמת המחירים ב- 2008. הביטוי הנלווה הברור להיפוך המגמה היה הירידה המתמשכת במלאי הדירות למכירה. במאמרים שפירסמתי התרעתי על כך שהירידה המתמשכת במלאי הדירות תוביל בהכרח ללחץ לעליית מחירים. כמובן שקשה היה להעריך מתי תחול ההתפרצות ואת עוצמתה, אך כיום ניתן לומר שאנו בעיצומה.

הגאות הכלכלית המשקית בצרוף עם עודפי הביקוש המצטברים שנוצרו - הביאו להתפשטות גל הגאות הענפי לכיוון הפריפריה. עליות המחירים שם יצרו לראשונה מזה שנים ערך חיובי לקרקע ולכן באופן לא מפתיע החלו היזמים לגשת למכרזי קרקע בפריפריה תוך הגשת הצעות מחיר, שעד לפני שנה היו בבחינת חזון רחוק. תהליך זה נמצא בשלב של צבירת תאוצה וכל עוד הוא נמשך לא תיתכן ירידת מחירים באזורי הביקוש העיקריים - מחוזות תל אביב והמרכז.

עד מתי?
קשה כמובן להצמיד לוח זמנים מוגדר להתנהגות גל הגאות הנוכחי, אך להערכתי לוחות הזמנים הענפיים שנמדדים בשנים (ולא בחודשים או רבעונים), לא יאפשרו ירידת מחירים בענף בשנה הקרובה, גם אם תינקט מדיניות ריבית אגרסיבית על ידי בנק ישראל (מהלך שאינו סביר לדעתי עקב מכלול הגורמים משקיים שבהם חייב בנק ישראל להתחשב) .

 * הרשימה היא פרי עטו של ד"ר יאיר דוכין, חוקר נדל"ן ומרצה במרכז ללימודים אקדמיים, ופורסמה (בשינויים קלים) במוסף הנדל"ן של העיתון "דה-מרקר" ביום 1.10.2010