רשימת אורח: מהו הגורם להתייקרות הדירות בשנים האחרונות? - ד"ר יאיר דוכין*

הדעה הרווחת בציבור היא שעליית מחירי הדיור בשנים האחרונות נובעת ממחסור בקרקע לבנייה. לפי דעה זו, האשמה לעליית מחירי הדירות מוטלת על משרד הבינוי והשיכון ועל מינהל מקרקעי ישראל, שכשלו בתפקידם לספק לשוק קרקעות לבנייה בכמות שהייתה מספקת כדי למנוע את התייקרות הדירות. כפי שאסביר בהמשך, להאשמה זו אין בסיס. מטרת רשימה זו היא להזים את הטענה שעליית מחירי הדירות בשנתיים האחרונות נובעת ממחסור בקרקעות, ולהציע לתופעה הסבר אלטרנטיבי.

תמחור הקרקע לבנייה על ידי יזם

יזמים רוכשים קרקע לצורך בנייה. טענתי היא שמחיר הקרקע אינו קובע את מחיר הדירה אלא להיפך: מחיר הקרקע נגזר ממחיר הדירה. כדי להבין טענה זו עלינו לבחון את התהליך בעזרתו קובע היזם את המחיר שהוא מציע תמורת הקרקע.

כאשר יזם בוחן אפשרות להיכנס לייזום והקמה של פרויקט מגורים, עליו להחליט בתחילת הדרך מהו המחיר שהוא מוכן לשלם תמורת הקרקע. הוא יוצא ממחיר המכירה המשוער של הדירות המתוכננות (שצפוי להתקבל כעבור שנתיים ויותרולאחר קבלת היתרי הבנייה לפרויקט) ממחיר זה עליו להפחית את מכלול עלויות הבנייה, כולל הוצאות מימון, אגרות והיטלים לסוגיהם (כיום 3,500-5,000 ₪ למ"ר), ואת הרווח היזמי שלו (בדרך כלל 10-15%). היתרה היא המחיר המקסימלי אותו יכול היזם להציע  תמורת הקרקע והפיתוח. פירוש הדבר הוא שהמחיר המוצע על ידי היזם נגזר כערך שארית המחושב ממחיר הדירות המתוכננות על ידו בפרויקט.

דוגמא מספרית

להלן דוגמא מספרית. נניח שיזם שוקל רכישת קרקע לצורך הקמת פרויקט מגורים בירושלים. בדיקת שוק הדירות באזור הפרויקט מעלה, שניתן יהיה למכור את הדירות במחיר ממוצע של 20,000 ₪ למ"ר (כולל מע"מ). היזם מתכנן להרוויח רווח יזמי בשיעור של 11%. מניסיונו הוא יודע שעלויות הבנייה -  כולל הוצאות מימון, אגרות והיטלים -  תהיינה כ- 6,000 ₪ למ"ר. אם נפחית את המע"מ, עלויות הבנייה והרווח היזמי ממחיר המכירה של הדירות נקבל שהיזם יכול להציע עבור קרקע ופיתוח לא יותר מ- 9,000 ₪ למ"ר: זהו שווי הקרקע, שמשאיר בידיו רווח של כ- 2,200 ₪ למ"ר (11%).

הסיכון העסקי של היזם

הסיכון העסקי של היזם קשור למשך הזמן הארוך הדרוש להשלמת פרויקט בנייה למגורים, והוא טמון בשני משתנים עיקריים שאינם נשלטים על-ידו:

1.      מחיר המכירה – היזם חשוף לסיכון של ירידה של מחירי המכירה של הדירות בפרויקט

2.      עלות הבנייה – היזם חשוף לסיכון של התייקרות של תשומות הבנייה

הרווח היזמי שחישבנו לעיל מותנה בכך שהיזם צפה נכונה את התפתחותם של שני המשתנים: מחירי הדירות ועלויות הבנייה. אם, לדוגמא, ממועד רכישת הקרקע ועד למועד מכירת הדירות תחול ירידה של 10% במחירי הדירות ועלייה של 10% בעלויות הבנייה (תופעה שהתחוללה במהלך שנות האלפיים) -  יעבור היזם בדוגמא לעיל מרווח של 2,200 ₪ למ"ר להפסד של 100 ₪ למ"ר.

מה קרה בשנים האחרונות?

בשנים 1998–2006 חלה ירידה רצופה של מחירי הדירות (עקב עודפי היצע שנוצרו בשנים 1998–2000) והתייקרות של עלויות הבנייה (עקב התייקרות תשומות כגון ברזל, מלט ועבודה). תגובת היזמים לתהליך הייתה הקטנת מספר התחלות הבנייה, מכ- 46,000 יחידות דיור בשנת 2000 לכ- 30,000 בשנת 2007, והתכנסות פעילות הבנייה ל"אזורי הביקוש" (מחוזות תל אביב, המרכז ובמידה מסוימת גם ירושלים). באזורים אלו נותר עדיין לקרקע ערך חיובי. בכל אזורי הפריפריה שמחוץ לתחום המשולש חדרה-גדרה-ירושלים נעצרה הבנייה כמעט לחלוטין ומכרזי הקרקע של מינהל מקרקעי ישראל נשארו מיותמים (עקב הערך השלילי של הקרקע).

בשנת 2007 הסתיים להערכתי תהליך הספיגה של עודף ההיצע של דירות. ההיצע הנמוך, שלא היה בו כדי לספק את הביקוש השוטף, גרם למחסור בדירות שגרם מצידו לתחילת עלייתם של מחירי הדירות. קצב התחלות הבנייה החל לגדול באיטיות רק לאחר שמחירי הדירות החלו לעלות וחיזקו את הביטחון העצמי העסקי של היזמים.

לאן מועדות פניו של שוק הדירות?

בנקודה זו חשוב לציין שהיקף התחלות הבנייה, שהגיע בשנת 2009 ל- 34,280 יחידות דיור וצפוי להגיע בשנת 2010 ל- 35,000-38,000 יחידות דיור - עדיין אין בו כדי לפצות על הגירעון שנוצר בשנים 2006–2009. מגמת הגידול בקצב התחלות הבנייה צפויה להערכתי להימשך בשנת 2011, וקצב ההתחלות יגיע ל- 37,000-40,000 יחידות דיור. היקף התחלות זה צריך לספק את הביקוש, ולכן הוא יכול להביא להתייצבותם של מחירי הדירות בסוף 2011. אם יימשך הגידול במספר התחלות הבנייה בשנת 2012  - הדבר עשוי להביא להתחלתה של מגמת ירידה של המחירים.

בגרף הבא מוצגים ההיצע (התחלות הבנייה) והביקוש המשוער ליחידות דיור. מהגרף עולה שבסוף שנת 2011 מסתמנת נקודת מפנה בשוק, שכאמור עשויה להביא להיפוך במגמת המחירים החל מ- 2012.

סיכום

בדיקה של מצאי הקרקעות ב"אזורי הביקוש" למגורים בישראל מצביעה על מלאי גדול ברמת זמינות גבוהה. מלאי זה מאפשר בנייה בהיקף העולה משמעותית על היקף הבנייה כיום. הכמות המצומצמת-יחסית שנבנית כיום משקפת את זהירותם של היזמים, המתאימים את היקף פעילותם לסיכונים העסקיים שהם מוכנים ליטול.

אין אפוא ממש בהאשמות המוטחות במשרד השיכון ובמינהל מקרקעי ישראל, בנושא התייקרות הדירות. הגורם האמיתי שאחראי בענף להתייקרות הדירות הוא לדעתי דווקא משרד האוצר, שיכול היה, ללא קושי, להפעיל אמצעים ישירים לשיכוכם של מחזורי העסקים החריפים בענף, שביטויים העדכני הוא התייקרות הדירות.

* ד"ר יאיר דוכין הוא חוקר נדל"ן ומרצה במרכז ללימודים אקדמיים
הרשימה המובאת כאן התפרסמה, בשינויי עריכה, במוסף הנדל"ן של "דה-מרקר" ביום 22.10.10. ראו כאן.