ערוץ הכנסת: דיון על התכנית הכלכלית בנושא מחירי הדירות

הוזמנתי להשתתף היום (18.11) בתכנית “קו פתוח” של ערוץ הכנסת, שבה נדונה התכנית הכלכלית בנושא מחירי דיור שהוצגה השבוע ע”י רוה”מ. בדיון השתתפו גם ערן ניצן, סמנכ”ל התאחדות הקבלנים, וצבי זרחיה, פרשן בעיתון “דה-מרקר”. להלן נקודות שהעליתי בדברי:

א. על היוזמה להצגת התכנית

יש לברך על נטילת האחריות לנושא מחירי הדיור ע”י רוה”מ. כך צריך להיות: הנושא הוא חשוב ואינו יכול להישאר ללא הובלה של הדרג הבכיר ביותר. ראינו אמנם בחודשים האחרונים שבנק ישראל התנדב לקחת על עצמו את ההובלה, אבל מבחינת בנק ישראל מדובר לכל היותר בקשר עקיף - איום פוטנציאלי על יציבות המערכת הפיננסית - ואולי גם רצון להציג התנהגות של “המבוגר האחראי”. אבל הנושא הוא חשוב מידי והכלים האפקטיביים לטיפול בו מצויים בידי הממשלה.

ב. האם יש בתכנית “בשר”?

התכנית, כפי שהעידו עליה דובריה, מטפלת רק בצד ההיצע: בהגדלת היצע הדירות בטווח הקצר, בעיקר ע”י זירוז הבנייה. מבלי לשפוט אם הצעדים הספציפיים שנבחרו הם אפקטיביים לעצם הגדלת היצע הדירות, אני חושב שכל תכנית צריכה לטפל בו-זמנית בשני הצדדים: גם בצד ההיצע וגם בצד הביקוש. צעדים בצד ההיצע יתקשו להרגיע את שוק הדירות.

ג. מה יכולה להיות תרומתה של מדיניות מצד ההיצע?

האומדן המקובל לגבי צרכי הדיור בישראל מכתיב בנייה חדשה של 35-40 אלף יח”ד לשנה. מספר זה לוקח בחשבון את קצב גידולו של מספר משקי הבית (נטו) ואת קצב הגריטה של מלאי הדירות הקיים. מספר זה גדל לאורך שנים, אבל בקצב איטי: כ-500 יח”ד לשנה. המסקנה היא שלצורך מענה על הצורך הדמוגרפי יצטרך ענף הבנייה לבנות 350-400 אלף יח”ד חדשות בעשור הקרוב.

הבנת הצרכים מאפשרת לנו להגדיר את תפקיד מדיניות היצע לטווח ארוך: לאפשר בנייה של 350-400 אלף יח”ד בעשור הקרוב. מילת המפתח היא “לאפשר”: יש להבטיח מלאי קרקעות מתוכנן שיעמוד בעשור הקרוב לרשות היזמים. תקלה באספקת קרקעות עשויה ליצור צוואר בקבוק ולהביא להתייקרות מחירי דירות. אין טעם לנקוט בצעדים נוספים, כמו הפחתת מיסים או עידוד ישיר של ההיצע.

ד. הבעיה של התייקרות הדירות היא בעיית ביקוש - לא היצע

הסיבה להתלהטות הוויכוח הציבורי הנוכחי היא עליית מחירי הדירות בשתיים-שלוש השנים האחרונות. הסיבה לעלייה זו, בניגוד  להתבטאות שיוחסה לשר האוצר, אינה שירד קצב התחלות הבנייה בתקופה זו (להיפך - הוא עלה), אלא שהביקוש לדירות גדל מהר יותר.

גידול הביקוש לדירות הוא תגובה כלכלית סבירה לירידת האטרקטיביות של השקעות פיננסיות על רקע המשבר האחרון, ולירידת הריבית, המוזילה את עלות האשראי לדיור. לכן ביקוש זה אינו תוצאה של גידול הצרכים אלא הוא משקף את הרכיב הספקולטיבי של הביקוש לדיור.

אין טעם לפתור בעיה זו ע”י צעדים מצד ההיצע, כמו ע”י הפחתות מיסים על קרקעות. גם אין טעם לגרור את ענף הבנייה,  שיש לו זמן תגובה ארוך, להרפתקה של הגדלת תפוקה כדי לענות על שינוי ספקולטיבי בביקוש. סביר יותר לנסות לרסן את הביקוש. ריסון כזה צריך להיעשות במיגוון של כלים - בעיקר כלי מיסוי.

ה. אם להמשיך לעודד רכישת דירות ע”י משקי בית או לעבור למודל של השכרה?

במהלך הדיון עלתה טענה שהפתרון למחירי הדירות הגואים יכול להיות ויתור על עקרון רכישת הדירה ומעבר למודל של בנייה להשכרה. הנימוק היה שהמשכנתאות הגדולות יוצרות עול לעשרות שנים למשקי הבית.

צריך להבין שלצריכת שירותי דיור יש עלות, בין שמדובר בדיור בשכירות ובין שמדובר ברכישת הנכס למגורים. אין דרך שבה אפשר לקבל דיור חינם. בישראל קיימת העדפה היסטורית לבעלות עצמית על דירות, ומדיניות הסיוע הממשלתית דאגה תמיד לאפשר לרוב שכבות האוכלוסייה לרכוש דירות. נראה לי שיש לשמור על עיקרון זה ולחתור לכך שרוב האוכלוסייה תגיע לדיור בבעלות עצמית.

ו. האם זוגות צעירים יכולים כיום להגיע לדירה בבעלותם?

הממשלה תמיד סייעה לחסרי-דיור להגיע לדירה בבעלותם. הבעיה היא שעל רקע העלייה ההמונית מבריה”מ ומאתיופיה הושקעו מאמצים אדירים בסיוע לעולים, בעוד שהסיוע לוותיקים חסרי-דיור הלך ונשחק מאז תחילת שנות ה-90’. כיום, סיוע ממשלתי קיים כמעט בלעדית לקבוצות אוכלוסייה חלשות ולרוכשי דירות באזורי עדיפות לאומית (מעבר לקו הירוק ובפריפריה הרחוקה). ותיקים חסרי-דיור שאינם במצב סוציו-כלכלי נמוך במיוחד והמנסים להגיע לדיור בשאר האזורים - אינם מקבלים כל סיוע מהמדינה. הם נאלצים להסתמך על סיוע מההורים.

מצב זה צריך להשתנות: זהו תפקידה של המדינה לסייע לרוב חסרי הדיור להגיע לדירה בבעלותם. סיוע פירושו לאפשר רכישה עם השקעה מינימלית של הון עצמי. זו אינה פעולה שהבנקים הפרטיים יכולים לבצע בכוחות עצמם, בגלל סיכון האשראי הכרוך בכך - זו אחריותה של הממשלה.

ז. על הצורך באפליה מתקנת ברכישת דיור

עליית מחירי הדירות מרחיקה את הוותיקים חסרי הדיור מהיכולת לרכוש דירות בכוחות עצמם. זו המשמעות הקשה של עליית מחירי הדירות. כדי למנוע אותה יש ליצור העדפה מתקנת: המודל של שוק חופשי בתחום הדיור הוא חיובי ויעיל כל עוד הוא אינו גורם לכך שקבוצות מסוימות של האוכלוסייה נותרות מחוץ למשחק. וזוהי בדיוק הסכנה בתהליך הנוכחי.

הפתרון הוא לרסן את הביקוש הספקולטיבי כדי שלא ידחוף החוצה את חסרי הדיור, ומנגד לחדש את תכניות הסיוע לדיור. מצד אחד מדובר במיסוי על השקעה בדירות שאינן למגורים עצמיים (מיסוי רכישה, השכרה, שבח), ומצד שני - בניית תכנית סיוע המותאמת לצורכי חסרי הדיור וליכולות המשק.

ח. על תכנון ורישוי

במהלך הדיון הועלתה הצעה לקצר ולפשט תהליכי תכנון ורישוי כדי לאפשר גמישות בהגברת קצב הבנייה. ניתנה דוגמה מימי שר השיכון שרון, שיצר מסלולי רישוי מקוצרים להאצת הבנייה.

תשובתי הייתה שהדוגמה אינה מתאימה: בתחילת שנות ה-90’ היה צורך ליישב כמיליון עולים במהירות, וצוואר הבקבוק היה יכולת ייצור יח”ד חדשות. כדי לעמוד במשימה “נדרסו” חוקים וכללים לגבי תכנון, רישוי, פיתוח סביבתי וכו’. המצב כיום אינו דומה: אין מחסור אמיתי בדירות, ואין שום צורך לקצר תהליכים שבאו להבטיח שהיוזמה לא תביא לבכייה לדורות.