על צעדי המדיניות החדשים בנושא מחירי הדירות

השבוע התבשרנו שהממשלה נקטה בשני צעדים נוספים במסגרת המדיניות לעצירת עלייתם של מחירי הדירות. הראשון – הגדלת שיעור מס הרכישה על דירות הנרכשות למטרת השקעה; השני – יצירת פטור זמני למשך שנתיים מתשלום מס שבח על דירות החייבות במס זה.

מהלך זה הוא שלב נוסף במערכה שהחלה לפני כשנה לעצירת המשך העלייה של מחירי הדירות. הוא מצטרף לצעדים קודמים. בין אלו: הודעת רוה"מ על צעדים לעידוד הבנייה של דירות חדשות ע"י הקלות במיסוי והוזלת מחירי הקרקע במכרזי מינהל מקרקעי ישראל, ויוזמות בנק ישראל לייקור המשכנתאות ע"י חיוב הבנקים להגדיל את הקצאת ההון בגין הלוואות בריבית משתנה בהלוואות עם שיעור מימון גבוה. פרט לצעדים הספציפיים, מתקיימת גם לוחמה פסיכולוגית באמצעות הכרזות על הסיכון הכרוך בהתפתחותה של "בועת נדל"ן" והצהרות על מחויבות הממשלה לעצירת עליית המחירים ועל נכונותה לנקוט בצעדים נמרצים אם הצעדים הנוכחיים לא יישאו פרי.

מה קבעה הממשלה?

במסיבת עיתונאים שהתקיימה ביום  ה', 16.12.2010, הודיעו שרי האוצר והשיכון על נקיטה בשני צעדים: העלאה דיפרנציאלית של שיעורי מס הרכישה על דירות להשקעה (דירה שנייה ומעלה), והענקת פטור זמני (למשך שנתיים) מתשלום מס שבח למוכרי דירות שהיו חייבות לפי החוק הקיים בתשלום מס זה. שני הצעדים נועדו – כך נאמר – לצנן את שוק הדירות ולהסיט דירות לעבר זוגות צעירים.

השינוי במס רכישה

מס רכישה מוטל על רכישת דירות. קיים הבדל בין שיעורי המס החלים על דירה ראשונה לבין אלו החלים על דירה שנייה ומעלה. ההבדל נעוץ בשתי נקודות: 1) לרוכשי דירה יחידה יש פטור ממס לגבי סכום ראשון (כיום 1.085 מיליוני ₪), בעוד שרוכשי דירה נוספת חייבים במס מהשקל הראשון; 2) קיימת מדרגה שבה קופץ שיעור המס השולי - מ- 3.5% ל- 5%  - והיא אינה זהה בשני המקרים (1.524 מיליון ש"ח במקרה של רוכשי דירה יחידה לעומת 0.924 במקרה של רוכשי דירה נוספת).

העלאת שיעור מס הרכישה נוגעת רק לרוכשי דירה נוספת: לא חל שינוי במיסוי דירות יחידות. נסכם את השינויים בשיעורי המס בטבלה הבאה:

שיטת החישוב של חבות המס היא לפי השיעורים השוליים הרשומים בטבלה: לדוגמא, אם מדובר בדירה נוספת שמחירה 1.4 מיליון ₪, חבות המס היא חיבור  3.5% כפול 0.924 מיליון הש"ח הראשונים עם 5% כפול 0.476 מיליון הש"ח הבאים, ובסה"כ כ- 56 אלף ₪.

כדי להדגים את ממדי ההשפעה של שינוי המס על הרוכשים נסתכל על חבות המס בגין רכישת דירה בארבעה מחירים שונים: 900 אלף ש"ח, 1.4 מיליון ש"ח, 2.5 מיליון ש"ח ו- 4 מיליון ש"ח. בכל אחד מהמחירים נחשב את חבות המס במקרה של דירה יחידה ואת חבות המס במקרה של דירה נוספת – לפני ואחרי שינוי שיעורי המס. ראו את הטבלה הבאה:

עד כמה השינוי משמעותי? אנו למדים מהחישוב שלגבי דירות נוספות מדובר בייקור בשיעור של 1-1.5%. מהן ציפיות משרד האוצר לגבי ההשפעה הכמותית של העלאת המס על הביקוש לדירות להשקעה? איננו יודעים על כך וייתכן שעבודת מטה בעניין זה לא נעשתה. לפחות איננו יודעים על קיומה. ספק אם הייקור ישפיע על שיקולי רוכשי הדירות להשקעה בעולם שבו מחירי הדירות נעים בקצב מהיר פי כמה.

השינוי לגבי מס שבח

מוכרי דירות חייבים לשלם מס על שבח המקרקעין – עליית הערך של השקעתם. רווחי ההון שנוצרו להם מההשקעה בדירה חייבים במס על הכנסה. ואכן, עד לשנים האחרונות השבח הריאלי (עליית מחיר הדירה פחות עליית מדד המחירים לצרכן) היה חייב במס לפי השיעור השולי של מס ההכנסה. בעניין זה חשובים שני פטורים שניתנו במהלך השנים: פטור למוכרי דירה שלא קיבלו פטור ממס שבח בארבע השנים הקודמות, ותקרה של 20% למס שבח לדירות שנקנו לאחר 2001.

קיומו של מס שבח במתכונת הנוכחית מכתיב מציאות: בעלי דירות המעוניינים למכור אותן מבלי לשלם מס שבח נאלצים להחזיק בהן ארבע שנים תמימות מאז שמכרו את דירתם הקודמת. המס לכן אינו מהווה מנוף פיסקלי למימון פעילות הממשלה, וגם אינו מס פרוגרסיבי אפקטיבי המגדיל את הגבייה מבעלי הרכוש ותורם בכך להקטנת אי-השוויון במשק – זהו מס המכתיב מתכונת פעולה (מבחינת עיתוי) למוכרי דירות, בעיקר כנראה למשקיעים בנדל"ן.

הוראת השעה שמבקשת הממשלה להחיל, היא שבעלי דירות שהיו חייבים בתשלום מס שבח אילו מכרו את דירותיהם  – יהיו פטורים ממס זה בשנתיים הקרובות. המטרה היא ברורה: מאחר שבכל נקודת זמן ישנם בעלי דירות שמעוניינים למכור את דירותיהם אבל בוחרים להמתין למועד שבו יהיו פטורים מתשלום מס שבח – הפטור המיידי יגרום להם להקדים ולמכור את דירותיהם. ההשפעה הצפויה של המהלך היא הופעת היצע מיידי של דירות למכירה, שיש  בה כדי להקל על עודף הביקוש לדירות ואולי אף למתן את עליית מחירי הדירות.

כמה דירות נמצאות כיום במצב שבו בעליהן ממתינים לפטור ממס שבח? היכן גיאוגרפית נמצאות דירות אלו? באיזה גודל ומחיר של דירות מדובר? לא ראינו תשובות על-כך, ועבודת מטה לקראת שינויי חוקי מס הייתה אמורה לדעתי לספק תשובות כמותיות. לא מנהלים מדינה בסיסמאות. בעיקר חשוב לזכור שלפחות חלק מהפטור ינוצל ע"י משקיעי נדל"ן שיזכו לממש רווחי הון ניכרים בזכות הגאות במחירי הדירות בשנים האחרונות מבלי לשלם עליהם מס. חלקם אולי ינצלו את תמורת הדירות שימכרו להשקעה מחדש בנדל"ן, ואז הפטור ניתן בלא שהושגה המטרה של הגדלת היצע הדירות בשוק.

האם יש מסקנות עד כאן?

צעדי האוצר הם בכיוון הנכון: הם באו לפנות חלק מעודף הביקוש לדירות כדי לצנן את השוק. צעדים אלו מקטינים את הביקוש לרכישת דיור לצורך השקעה (באמצעות הגדלת מיסוי), מגדילים את ההיצע של דירות (באמצעות פטור זמני ממס שבח), ולכן יוצרים הקלה מצד הביקוש. צעדים אלו מצטרפים לצעדים קודמים של הממשלה שניסו להגדיל את היצע הדירות באמצעות האצה של קצב הבנייה של דירות חדשות, ולצעדים משלימים מצד בנק ישראל שהתמקדו בייקור האשראי לדיור. היתרון של הצעדים החדשים הוא יכולתם להשפיע במהירות על המצב בשוק, בניגוד למשל לניסיונות להגביר את קצב התחלות הבנייה. ברשימות קודמות בבלוג זה טענתי (כנגד צעדי בנק ישראל וכנגד צעדי משרד האוצר שהתמקדו בצד ההיצע) שיש להוסיף צעדים בתחום ריסון הביקוש, ושצעדים אלו צריכים להיות מבוססי-מיסוי. מבחינה זו יכולנו הפעם להיות שבעי רצון.

אלא שישנן שתי בעיות שנותרו. הראשונה היא שאני חושש שעוצמת הצעדים חלשה מידי. ראינו זאת לגבי ניסיונות בנק ישראל לייקר את המשכנתאות, נראה זאת כנראה בקרוב לגבי האצת קצב התחלות הבנייה, ועכשיו נראה זאת גם בביקוש לדיור. תוספת המס שנקבעה נראית זעומה מכדי להביא להקטנה משמעותית של הביקוש לרכישת דיור לצורך השקעה. הפטור הזמני ממס שבח שניתן למשקיעים הוא צעד שהשפעתו נטו על היצע הדירות לא ברורה. בגלל המצב העלוב של נתונים רשמיים על מצב הדיור בישראל ומבול ה"ידיעות" חסרות הבסיס המציפות אותנו – נתקשה להבין עד כמה צעדים אלו הצליחו. אולי כדי להבין יותר נצטרך להקשיב פחות לשפע המלל "מטעם" שמציף וכנראה ימשיך להציף אותנו.

הבעיה השנייה היא שמתן פטור ממס שבח למשקיעי נדל"ן הוא מהלך בעייתי מבחינה ערכית. תועלתו ברורה, כמו חנינה למעלימי מס, אבל הוא מיטיב עם שכבות אוכלוסייה שאינן זקוקות להטבות אלו. אולי זוהי הזדמנות לשקול מחדש את עצם הפטור הניתן אחת לארבע שנים, ולבטלו. לא ברורה לי הסיבה למתן פטור ממס על השקעה בנדל"ן בסביבה שבה הוטל מס אחיד ובשיעור סביר כמעט על כל ההכנסה מהשקעות פיננסיות.

וגם משהו חברתי

בבית הספר למדנו סיפור מאלף (מתוך "ספר האגדה" בעריכת ביאליק ורבניצקי) על בחירתו של דוד למלך על ישראל. להלן הסיפור:

[הקב"ה] "בדק לדוד בצאן ומצאו רועה יפה.....................שהיה דוד כולא את הצאן אלו מפני אלו: היה מוציא הגדיים ומאכילם ראשי עשבים, שהם רכים, מוציא התיישים ומאכילם אמצעם של עשבים, שהוא בינוני, מוציא הבחורים (=הבוגרים) ומאכילם עיקרם (=שורשם) של עשבים, שהוא קשה. אמר הקב"ה: מי שהוא יודע לרעות הצאן איש לפי כוחו – יבוא וירעה צאני, אלו ישראל" (שמות רבה, ילקוט שמעוני)

נזכרתי בסיפור זה כשעקבתי אחר העלילה המתפתחת של הטיפול הממשלתי במחירי הדירות הגואים. כפי שכבר סיפרתי ברשימה אחרת בבלוג זה, הסיוע הממשלתי לחסרי דיור הלך והתפוגג במהלך קרוב לשני עשורים, מאז המאמץ הכביר לאיכלוס גלי העלייה. שוק הדיור הושאר לפעולתם של כוחות השוק החופשי. יש בכך אולי יופי מסוים מבחינת בוגרי הקורס "מבוא לכלכלה – מיקרו", המאמינים בפתרון "היד הנעלמה", אבל התוצאה היא שהולך ונוצר גוש אוכלוסייה של חסרי דיור. הם אינם יכולים להגיע לדיור בבעלותם, שכן הם הופקרו ע"י הממשלה להתמודד במערכה שבה הם אינם מצליחים לנצח: הם אינם יכולים לגייס אשראי בשוק החופשי לרכישת דיור, ומצבם הולך ומחמיר ככל שמחירי הדירות מאמירים ומתרחקים מהם.

מחירי הדירות אינם מאמירים מחוסר בנייה מספקת, כפי שיש הטוענים. אין בידי נתונים מוסמכים, אבל אני מעריך שקצב התחלות הבנייה בישראל במהלך השנים עונה פחות או יותר על הצרכים, הנמדדים כגידול מספרם של משקי הבית. אבל מצד שני, קצב הבנייה אינו עונה על הביקוש הגואה להשקעה בדיור שהופיע בשנים האחרונות. ביקוש זה התחזק כיון שמשקי בית הוסטו מהשקעות פיננסיות להשקעה בנדל"ן ע"י המשבר הפיננסי והריבית הנמוכה שהונהגה בעקבותיו. ביקוש זה, שאינו ביקוש לדיור אלא ביקוש להשקעות בנכסים אטרקטיביים, הוא כנראה הגורם לעליית מחירי הדיור. דבר נוסף: יש לו תכונה "בועתית" לפרנס את עצמו באמצעות מנגנון עדרי של גיבוש ציפיות לגבי המשך עלייתם של מחירי דירות.

אם אכן זהו התיאור הנכון של התהליכים שעוברים עלינו, היינו צריכים לשקול תמהיל שונה של צעדים: היינו צריכים להימנע מהאשליה שתפקיד הממשלה ליצור התאמות מהירות של היצע הדיור לשינויים המחזוריים של הביקוש כדי לענות על עודפי ביקוש; היינו צריכים במקום זאת להתמקד בריסון הביקוש הספקולטיבי לדיור, זה הבא להפיק רווחי-הון קצרי-טווח ממחזורים בשוק הדיור ולמעשה מחולל ומגביר אותם; היינו צריכים למנוע תהליך שבו קבוצת אוכלוסייה נדחקת החוצה משוק הדיור וכתוצאה מכך שיעור משקי הבית המתגוררים בדירות בבעלותם יורד, כשמנגד גדל סקטור של משכירי דירות; היינו צריכים ליישם את תבונתו של דוד ולתת פתרונות לרכישת דיור לקבוצה גדולה ככל האפשר מקרב האוכלוסייה - גם לגדיים. הרועה שלנו בעשור האחרון משאיר את הזירה ל"בחורים".

לפיכך, המהלכים האחרונים הם אולי נכונים, אבל אין בהם לא עוצמה כמותית ולא אמירה חברתית. זהו תרגיל טקטי גרידא, ואפילו הססני. אין בהכרזות כדי לשכנע אותנו שנעשתה עבודת מטה מתאימה. ואולי לכן תתממשנה ההבטחות שהממשלה עוד תמשיך ותפעיל כלי מדיניות נוספים במידת הצורך.