רשימת אורח: הערה לגבי האחריות לעליית מחירי הדירות, ומדריך למשקיע בנדל"ן למגורים - ד"ר יאיר דוכין*

בשנים האחרונות הפכו המשקיעים בנדל"ן למגורים (אלה הרוכשים דירה נוספת למטרות השקעה) לשק החבטות של "מומחים" לשוק הנדל"ן, שמאשימים אותם בגרימת עליית המחירים של הדירות בשל תאוות הבצע שלהם וכוונתם לגרוף רווחים מהירים. ברשימה הנוכחית אסביר מדוע ההאשמות הללו הן חסרות-שחר ומשמשות בדרך כלל ככיסוי לאשמים האמיתיים במצב הקשה של רוכשי הדירות הפוטנציאליים, שמנסים לרכוש דירה ראשונה. בהמשך, אנסה לנסח מערכת כללים ראשונית עבור משקיע הבוחן אפשרות לרכוש דירה להשקעה.

מי אחראי לעליית מחירי הדירות?

ראשית, להאשמה כלפי המשקיעים בדבר תרומתם ל"ניפוח" בועת נדל"ן. משקיעים אלו פועלים כפי שכל משקיע רציונלי, בכל תחום, צריך לפעול: הם בוחנים את השוק, וכאשר הם מזהים פוטנציאל לרווח - הם פועלים בהתאם. גישה זו היא הבסיס לכל תהליך ההקצאה של הון להשקעות בין הענפים השונים והיא שמאפשרת ל"יד הנעלמה" של השווקים להשרות את היעילות הבסיסית הטמונה בה על כל הפעילות הכלכלית. ההתערבות - הבוטה, יש לומר -  של גורמים מהסקטור הציבורי בהתנהלות הכלכלית של המשקיעים, שהם כאמור דווקא הגורם הרציונלי והשפוי בשוק, היא המקור היסודי והמתמשך להתעצמות מחזורי הגאות והשפל בענף.

מי מאשים את המשקיעים? בחינה סדורה מעלה שאלה הם בעיקר גורמי השלטון (משרד האוצר, משרד הבינוי והשיכון, מוסדות תכנון וכדו') שמנסים לחפות על מחדליהם הניהוליים: הם האחראים האמיתיים למצב הקשה בענף. במקום לעסוק בפרשנות כלכלית, מן הראוי היה שגורמים אלו יעברו לביצוע הפעולות האמיתיות הדרושות להרחבה של השוק כך שתיווצר אפשרות לצמיחתו של שוק דירות להשכרה ותיבלם תגובת המחירים המתמשכת הנובעת בעיקר מפערים מתמשכים בין הביקוש להיצע של דירות. דווקא הרחבת השוק תוך יצירת כדאיות כלכלית לכניסת משקיעים גדולים לענף, היא שתוכל לייצב אותו לטווח ארוך.

כללי השקעה למשקיעים בנדל"ן למגורים

נחלק את המשקיעים לשתי קטגוריות:

• קטגוריה א' – משקיעים הרואים בהשקעה בדירות מקור להכנסה שוטפת (לדוגמה: תוספת לקיצבה הפנסיונית). אלו משקיעים לטווח זמן ארוך עד ארוך מאוד
• קטגוריה ב' – משקיעים הרואים בהשקעה בדירות מקור לתשואה, לרבות תשואה המשקפת רווחי הון (עליית מחיר). מבחינתם, ההשקעה בדירות היא חלק מתיק ההשקעות, ולכן הם בוחנים גם מכירה של הדירות הללו באורח שוטף

הדירות המתאימות למשקיעים מהקבוצה הראשונה - אלו המחפשים הכנסה שוטפת - נמצאות דווקא באזורי פריפריה, שם תשואת שכר הדירה גבוהה יחסית, בעוד שהתשואה הנובעת מרווחי הון (התייקרות הדירות) - נמוכה יחסית. תשואת שכר הדירה באזורי הפריפריה יכולה לעמוד על 4-6% לעומת 1.5-3% באזורי הביקוש (המשולש חדרה–גדרה–ירושלים. ראה גרף בהמשך).

על משקיעי קטגוריה א' לקחת בחשבון שייתכן שייווצר קושי לשמור על רציפות ההשכרה באזורי הפריפריה. כדי להתגבר עליו, מומלץ להשקיע בדירות המצויות בסמוך למוקד ביקוש של דירות להשכרה. לדוגמה: דירות בבאר שבע בסמוך לקמפוס האוניברסיטאי, דירות בכרמיאל בסמוך למכללת "אורט בראודה", דירות בצפת בסמוך לבית החולים. חשוב להדגיש למשקיעים הללו שהשקעה בדירות לטווח ארוך מחייבת ניהול (השכרה, גבייה, תחזוקה). ניתן לנהל את הדירה עצמאית או באמצעות גורם חיצוני (מתווך, עורך דין, חברת ניהול וכדו'). אם המשקיע בוחר לנהל את הדירה בעצמו - רצוי שהמרחק בין מגורי המשקיע למיקום הדירה יהיה קצר ככל האפשר. הניסיון מלמד שמרחק גדול עלול להתגלות כמכשלה והמשקיע עלול להיתקל בהפתעות לא נעימות אם ביקוריו בדירה יהיו מעטים מידי. ניהול באמצעות גורם חיצוני יעלה למשקיע 10-15% מההכנסה משכר דירה, ועליו לקחת זאת בחשבון. באשר לגודל הדירות, הרי מספר החדרים המומלץ הוא עד 4 חדרים, בקומה שנייה ומעלה (מונע צורך לטפל בגינה ומקטין את הסיכונים לנזקי הצפות ופריצות). ניתוח תשואות שכר הדירה לפי גודל הנכס מצביע על כך שבתחום גדלים זה ניתן להשיג את התשואות שהוזכרו. מעבר לגדלים אלו - ניכרת ירידה ברורה בתשואה השוטפת.

מערכת הכללים עבור משקיעי קטגוריה ב' - אלו המתמקדים בתשואה הכוללת ולא בתשואה השוטפת - שונה, הן מבחינת מיקום גאוגרפי והן מבחינת שאלת הניהול השוטף. המיקום המומלץ למשקיעים אלו הוא דווקא באזורי הביקוש: הרצליה–ראשל"צ–ירושלים. כאמור, התשואה השוטפת שלהם תהייה נמוכה יחסית:  1.5-3% בלבד. נדרשת מהם סבלנות, שכן מחזורי העסקים בענף הם ארוכים יחסית: השגת תשואה הולמת עלולה להיות כרוכה בהמתנה ארוכה יחסית -  לעתים אף 5 שנים ומעלה. משקיע חסר סבלנות טוב יעשה אם יפנה את מרצו לאפיקי השקעה אחרים. באשר לגודל הנכס הרצוי, ניתן לומר שטעמי הביקוש הנוכחיים מצביעים על דירות 4 חדרים כנכס הסביר לרכישה.

מקור הנתונים: "יד-2", "דה-מרקר" ועיבודים של המחבר

* ד"ר יאיר דוכין הוא יועץ כלכלי בנושאי נדל"ן ומרצה במרכז האקדמי. רשימה זו התפרסמה היום (7.6.13) - בשינויי עריכה מסויימים - גם במוסף הנדל"ן של העיתון "דה-מרקר"