יום ראשון, 4 באוגוסט 2013

האם בגן העדן הייתה משכנתא?

גמל
לפני זמן לא רב פנה אלי מישהו לקבל ייעוץ בנושא משכנתאות. במהלך השיחות מצאתי את עצמי מנסה להרגיע את האיש: הוא שונא משכנתאות, ולכן רוצה לקחת משכנתא קטנה מידי, שלא תאפשר לו להשלים את בניית הבית שהוא מתכנן לבנות; הוא גם רוצה לקצר את תקופת המשכנתא, כדי להיפטר מ"הקללה הזו ששמה משכנתא".

תארו לכם שגמל היה מענה את עצמו בשאלה "מה זו הדבשת המכוערת שעל גבי?". הוא היה מכלה את חסכונותיו בניסיון לבצע ניתוחים קוסמטיים יקרים (קופות החולים לא משתתפות) להסרת בלוטת השומן הענקית שעל גבו כדי שיהיה לו גב יפה "כמו זה שיש לסוס". לא חבל? לא עדיף לקרוא אחרת את המציאות, לחשוב על הדבשת בתור יתרון?

אז בואו נעשה את זה לגבי הלוואת משכנתא.

האם בגן עדן הייתה משכנתא?
בגן עדן כנראה שלא הייתה משכנתא. לכן אולי רוב האנשים רואים במשכנתא סוג של קללה שמקורה בגירוש מגן העדן. לפי שמה שאני קולט משיחות עם אנשים שקונים דירות, אלוהים כנראה אמר לאדם הראשון כך:
"בזיעת אפיך תאכל לחם, עד שובך אל האדמה, כי ממנה לוקחת, כי עפר אתה ואל עפר תשוב"
וכגודל כעסו, כשהוא ראה שהאדם לא ממש נבהל מהעונש, הוא הוסיף:
"וגם תהיה לך משכנתא!!" (סימני קריאה במקור)
ומאז - משכנתא היא עונש; היא קללה. אם אי פעם נחזור לגן עדן - יהיו לנו חיי נצח, וגם לא תהיה יותר משכנתא.

זו ראייה לגיטימית של המציאות, אבל האם אפשרית ראייה אחרת?

קונים דירה
אתם בוגרים, עובדים, משתכרים לא רע, מתגוררים בדירה של אחר. בא לכם רעיון: למה לשלם שכר דירה למישהו אחר? זה ממש נורא! אתם מצטרפים לתנועת מחאה שחרתה על דיגלה "העם דורש צדק חברתי" - שמישהו אחר יקנה לכם דירה. אלא מה? כשראיתם שאתם עשרות אלפים בהפגנה - הבנתם שכנראה שאי-אפשר יהיה לסדר דיור חינם לכולם. הגעתם למסקנה שאין ברירה - יהיה עליכם לקחת אחריות לגורלכם.

החלטתם לרכוש דירה. זה עיסקה טובה לדעתכם, כי כך תוכלו לחיות בביטחון, בתחושת חופש, ללא מורא בעל הבית. חוץ מזה אמרו לכם שמחירי הדירות תמיד עולים, ולכן זו כנראה גם אסטרטגיית השקעה טובה. חיפשתם, ומצאתם דירה שנראית לכם.

מסתבר שיש בעיה. מחירה של דירה מגיע לסכומים המהווים מבחינתכם עשרות (ואולי אפילו יותר ממאה) חודשי הכנסה נטו. מה עושים? אין בעיה - אומר לכם הסבא (הוא "יקה") - תפתחו תכנית חיסכון לדיור בבנק, ותחסכו כל חודש רבע מההכנסה השוטפת, ואז בעוד 10-20 שנה יהיה לכם מספיק כסף לרכישת דירה. בינתיים תגורו אצל ההורים, או בשכירות.

דיכאון.

יש מוצא
מסתבר שיש עוד אפשרות. תרועת חצוצרה נשמעת, ומעבר לרכס מגיע בנק, רכוב על סוס לבן. הבנק מציע לכם הצעה שנראית לכם מייד חשודה: הוא מציע להעמיד לכם הלוואה שתאפשר לכם לרכוש את הדירה שרציתם כבר עכשיו - לא בעוד 10-20 שנה. ברור לכם שמשהו חשוד בהצעה: הבנק אפילו לא דורש שותפות בבעלות על הדירה - הדירה תירשם על שימכם, תהיה שלכם, תוכלו מייד להשתמש בה למגורים עצמיים או להשכרה לאחרים, וכל הרווח מעליית מחירי הדירות יהיה שלכם, וכל זה למרות שרוב הכסף לרכישת הדירה יבוא מהבנק. 

ועוד דבר: הבנק לא נותן לכם הלוואה בריבית קצוצה, ולא דורש שתחזירו לו את כספו בעוד שנתיים - הוא מוכן לפרוס לכם את התשלומים על פני תקופה של דור שלם ויותר, והוא דורש ריבית לא-גבוהה (שוב חשוד!). למיטב ידיעתכם, שיעור הריבית שהוא דורש נמוך משמעותית מהתשואה שצפויה על ההשקעה בדירה. הבנק גם אומר שברור לו שמדובר בחוזה לטווח ארוך, ושיכולים לחול שינויים בחייכם, ומספר לכם שבכל רגע תוכלו לסגת מההסכם איתו בכך שתפרעו את יתרת החוב. הבנק גם יבדוק עבורכם כמה דברים הקשורים בעיסקה, ובחינם: אם עיסקת הקנייה שלכם היא סבירה, אם רישום הדירה בספרי המקרקעין הוא נכון או מובטח, אם מבחינה חוקית הכל כשר בעיסקה, ואם מצבכם הכלכלי ואופק ההשתכרות שלכם מתאימים לעיסקה שאתם מתכננים. הבנק רוצה רק דבר אחד: להבטיח את עצמו מפני האפשרות שלא תחזירו את כספו. לשם כך הוא משעבד את זכויותיכם בדירה לטובת החזר החוב.

אז מה היה לנו?
אז על מה אתם מקטרים? על מי תלינו - על גוף עיסקי זר שהסכים עקרונית, לאחר שיחה של 30 דקות, להיכנס לשותפות עיסקית איתכם? ומי אתם בכלל - צעירים, חסרי רכוש, עם הכנסות לא יציבות, אופק השתכרות מעורפל והיסטוריה פיננסית לא קיימת - שתקבלו כמובן-מאליו את העובדה שהבנק נכנס איתכם לשותפות?

ולמה אתם רואים בהלוואה שהבנק העמיד לכם -  שיעבוד של חייכם? כך גם מתייחס לאשראי חבר שלכם שמחפש מימון כדי לרכוש מסעדה או קליניקה או חלק מעסק? למה אתם רואים בהלוואה רעה חולה? ואם כבר נטלתם הלוואת משכנתא ורכשתם דירה - ממה בדיוק אתם רוצים להשתחרר, מהסכם נוח?

אז שבו בשקט, השתדלו ליהנות מחייכם, התרכזו בדברים החשובים שלשמם רכשתם דירה, ועיזבו אתכם מסיפור הדבשת. ואולי עוד עצה קטנה, רק למתקדמים: תלו אצלכם במטבח תמונה ממוסגרת של מנהל סניף-הבנק  - בזכותו יש לכם בית, בזכותו אתם חיים בביטחון, בזכותו יצאתם גדולים. זה לא מובן מאליו והרבה צעירים אחרים אינם יכולים בכלל לקבל הלוואת משכנתא.

3 תגובות:

אנונימי אמר/ה...

מה דעתך - האם עדיף לשכור או לקנות דירה היום?
קראתי כתבה השוואתית בנושא
כאן

Doron Nachmany אמר/ה...

אנונימי יקר:
אם תקרא פוסטים אחרים בבלוג שלי (נסה את הלשונית "החלטות הצרכן") היית מקבל את הרושם שאין לי תשובה כללית לשאלה. תשאל את עצמך למה, ותסיק מזה אם לך - לאור הנתונים שלך וההערכות הכלכליות שלך - יש דעה מגובשת על התשובה הנכונה. אם כן - פעל לפי מה שאתה חושב.

לגבי הרשימה שהפנית אותי אליה: האם אחרי שקראת אותה הבנת מה אומר הכותב? והשתכנעת? אני בספק

אנונימי אמר/ה...

אתה יודע מה הכי "כיף": כשהריבית עולה ומחירי הדיור יורדים, והשכר נמוך, יורד או אפילו נקטע לפרקים. אז אתה מסתכל כל חודש על תמונת מנהל הבנק שלך, ומקלל אותו על עשור אבוד של אלף-אלפיים שקלים בחודש שיכולת להעניק למשפחה שלך ולילדים שלך, כשהם היו צריכים אותם מאוד - אבל אתה לא יכול לסובב את הגלגל אחורה. כי הבנק לא יוותר לך על חצי מיליון שקל קרן+חוב מיותרים כי פעם הריביות היו נמוכות מאוד והמחירים גבוהים מאוד ונראה היה שהכל רק יעלה ויעלה והריבית תישאר נמוכה לנצח.