רשימת אורח: מה יקרה למחירי הדירות בשנתיים הקרובות? - ד"ר יאיר דוכין*

מחירי הדירות, שממשיכים לעלות בעקביות למרות האמצעים הננקטים על ידי הממשלה ובנק ישראל כדי לרסנם, יוצרים אצל רוכשי דירות פוטנציאליים תחושה שמדובר בתהליך שאיננו ניתן לעצירה. מסקנת רבים היא שכדאי להם לקפוץ בהקדם על העגלה המתקדמת, כי מחירו של האיחור יקר. גם תגובתו של שר האוצר, שיזם החלטת ממשלה המתירה רק ללשכה המרכזית לסטטיסטיקה לפרסם נתונים על מחירי דירות ואוסרת על השמאי הממשלתי לפרסם נתונים משלו - תגובה המזכירה הריגה של שליח - מחזקת את התחושה לגבי מגמת המחירים (מעניין אם תגובת האוצר הייתה שונה אילו השמאי הממשלתי היה מציג שעור עליית מחירים נמוך מהשינוי שהציגה ה-ל.מ.ס...).

הניסיון "להנדס" את מגמת המחירים בענף אינו צפוי להצליח, שכן על פי תורת הביקוש וההיצע כאשר קיים פער בין הכמות המבוקשת של המוצר לכמות המוצעת ממנו - הפער נסגר על-ידי הלחצים הנוצרים על המחיר בשוק עקב עודף ביקוש (או היצע). מנגנון המחיר בשוק הדירות אינו שונה מבחינה זאת מזה הקיים בשווקים של מוצרים אחרים. השאלה היא רק מהו הכיוון שבו צפויים מחירי הדירות לנוע בשנתיים הקרובות (2017-2018). כדי לענות על שאלה זאת נבחן את הצרכים - הביקוש השנתי לתוספת יחידות דיור - מול מספר התחלות הבנייה בפועל בכל שנה, נתון שמשקף את תוספת יחידות הדיור למלאי הכולל.

בהנחה שלא צפוי בשנתיים הקרובות גל עלייה, התוספת נטו של משקי בית בישראל (בין אם יגורו בשכירות או בבעלות) מחייבת להערכתי קצב התחלות בנייה של כ- 48,600 יחידות דיור לשנה. כדי להבטיח ששוק הדירות יתפקד ללא לחצים לעליית מחירים יש להוסיף לנתון זה כ- 10%, כך שבסה"כ דרושה תוספת שנתית של כ- 53,500 יחידות חדשות למלאי הדיור. מול היקף צרכים שנתי זה, היקף התחלות הבנייה עומד בשנים האחרונות על 48-50 אלף יחידות דיור בלבד. מכאן, שמדובר בגירעון שנתי של 4,000-5,000 יח"ד. חשוב לציין שהיקף התחלות הבנייה (ולא גמר הבנייה) הוא הנתון הרלוונטי לתוספת למלאי הדיור, שכן מרגע שניתנו היתרי הבנייה לפרויקט אפשר כבר להציע את הדירות למכירה.

החישוב שהוצג לעיל מסביר למעשה את עליות המחירים של הדירות בשנים האחרונות: לפי ניתוח אקונומטרי של מחירי הדירות שביצעתי, גירעון של 1,000 דירות (עודף תוספת הצרכים על התחלות הבנייה) מוביל לעליית מחירים של כ- 1% בקירוב. מכאן שהתחזית שלי לשנים 2017-2018 היא המשך עליית המחירים, בקצב של 4-5% לשנה.

שתי שאלות עולות בנקודה זו. הראשונה - אם צעדי האוצר הנוכחיים יכולים לעצור את עליות המחירים; השנייה - איזו התפתחות יכולה לשנות את מגמת העלייה הנוכחית כבר בשנתיים הקרובות.

התשובה לשאלה הראשונה היא שלילית: צעדי האוצר אינם משפיעים על תוספת הצרכים השנתית, ואין זה חשוב אם הצרכים הללו מסופקים על ידי רכישת דירות לצורך מגורים או דיור בשכירות. מאחר שצעדי משרד האוצר בתחום ההיצע לא הצליחו להאיץ משמעותית את היקף התחלות הבנייה - היקף הגירעון השנתי אינו מצטמצם, וממילא עליית המחירים לא תיפסק.  

החטא קדמון של שר האוצר, שבגללו הוא אינו מצליח להגדיל את ההיצע בקצב מהיר-יחסית, טמון בהגדרת המטרה שלו. אילו הגדיר שר האוצר את מטרת מדיניות השיכון שלו כיצירת נגישות לרכישת דירות לזוגות צעירים ומעוטי-יכולת אחרים - ניתן היה לגבש צעדי סיוע ישירים ע"י מענקים או הלוואות עומדות שהיו יוצרים את אותה נגישות, למעשה כמעט ללא קשר או תלות ברמות המחירים הנוכחיות של הדירות. הבעיה היא ששר האוצר קשר את יצירת הנגישות הנ"ל להורדה גורפת של מחירי הדירות. בכך הוא נכנס לקונפליקט מובנה עם כלל אוכלוסיית בעלי הדירות (ולא רק עם בעלי שלוש דירות ומעלה), עם היזמים ועם המערכת הבנקאית, שלהם אינטרס ברור: שמחירי הדירות לא ירדו. יתר על כן, התכניות השונות שהנפיק משרד האוצר (האחרונה שבהן היא מיסוי הדירה השלישית), שבאמצעותן הוא מנסה לכפות ירידת מחירים על השוק - הכניסו בעיקר כאוס לשוק, שהגיב כצפוי בצמצום היקף התחלות הבנייה. בכך השיג האוצר את התוצאה ההפוכה מזו שאליה כיוון. היה על שר האוצר ויועציו לדעת שהפעולות שננקטו להגדלת ההיצע על ידי התכנית של "מחיר למשתכן" תפגענה מידית בהיקף הבנייה לשוק החופשי עקב הגדלת הסיכונים שם, ולכן תיצורנה לחצי מחירים כלפי מעלה.

בהקשר זה ראוי להיזכר בצעדים הישירים להגדלת ההיצע שהפעיל אריאל שרון, שר השיכון בראשית שנות ה- 90', כאשר התברר היקפו הצפוי של גל העלייה מחבר המדינות. שרון הפעיל אז שני צעדים ישירים, במקביל: האחד - התחייבויות רכישה מצד המדינה; השני - תמריצי זירוז לקבלנים. צעדים אלו הביאו להגדלת היקף התחלות הבנייה מכ- 19 אלף יחידות דיור בשנת 1989 ליותר מ- 80 אלף בשנת 1991. התגובה המהירה של היזמים השונים, שניהלו את סיכוניהם בהתאם, הביאה להצטברות מלאי דירות גדול, שחלק ממנו אכן נרכש על ידי הממשלה במסגרת התחייבויות הרכישה.    

המלאי העודף שהצטבר במחצית הראשונה של שנות ה -90' הוא שיצר את תהליך ירידת מחירי הדירות משנת 1997 עד שנת 2006, למרות שקצב התחלות הבנייה הואט לכ- 30-35 אלף יח"ד לשנה. נזכיר כאן שהירידה הריאלית המצטברת של מחירי הדירות באותו עשור הסתכמה בכ- 25%. ספיגת העודפים הסתיימה בשנת 2006, ואחריה החל להיווצר מחסור חדש שהוביל כצפוי להתחדשות מגמת העלייה של מחירי הדירות.

באשר לשאלה השנייה, ניתן לומר שבנתונים הקיימים רק מיתון משקי חריף יכול לעצור את מגמת ההתייקרויות. תהליכי הגלובליזציה עלולים לגרור את המשק בעל כורחו למיתון, משום שהצמיחה הנוכחית במשק נשענת במידה רבה על צריכה פרטית גואה ולא על השקעות. היות שסביר להניח שהן משרד האוצר והן בנק ישראל יעשו כל מאמץ אפשרי למנוע התפתחות כזו - הסבירות לירידת מחירים בשנים 2017-2018, אפילו מינימלית, נראית נמוכה. גם הכרזות משרדי השיכון והאוצר, בשיתוף חברת "עמידר", על מהלך מתמשך ליצירת מלאי דיור ציבורי ע"י ייזום פרויקטים של בנייה למגורים (לאו דווקא על בסיס כלכלי) הם בבחינת מעט מידי ומאוחר מידי, ולא יוכלו - גם אם יתחילו מיד (מה שלא נראה סביר כיום) - לשנות את מגמות המחירים בשנתיים הקרובות.

*  ד"ר יאיר דוכין הוא חוקר נדל"ן ומרצה במכללת הדסה, ירושלים. רשימה זו פורסמה, בשינויי עריכה, במוסף הנדל"ן של סוף השנה של העיתון 'דה-מרקר'