יום שלישי, 27 בדצמבר 2016

בנק ישראל יצר הזדמנות למלווים חוץ-בנקאיים בענף המשכנתאות

בנק ישראל מתערב בשיקולי האשראי לדיור של הבנקים
בשנים האחרונות, על רקע מחירי הדירות הגואים, החליטו בבנק ישראל להתערב בשוק הדיור כדי לצנן את הביקוש לרכישת דיור. הבנק המרכזי אינו יכול כמובן להטיל מיסים על רוכשי דירות להשקעה, וגם אינו יכול להאיץ את קצב הבנייה. ההתערבות היחידה האפשרית עבורו היא הוצאת הנחיות מגבילות לבנקים לגבי העמדת אשראי לדיור. הכלי היחיד הוא, בהתאם, הוראות המפקח לבנקים. ולכן, המפקח על הבנקים הוציא הנחיות חדשות, במספר שלבים, שתפקידן להכביד על הבנקים להעמיד אשראי לרוכשי דירות.
המטרה שהוצגה לציבור היא שמירה על יציבות הבנקים - זהו המנדט העיקרי של המפקח על הבנקים. בפועל, ההוראות החדשות כללו מיגוון של מיגבלות שנועדו להגן על משקי הבית מפני התפתחות של ירידת מחירי דירות ושל עליית הריבית במשק. וכך, לראשונה בהיסטוריה של ענף המשכנתאות בישראל, נקבעו לבנקים תקרות רגולטוריות שלא היו קיימות בעבר, לשיעור המימון (היחס בין גובה החוב לערך הנכס), לנטל השוטף (היחס שבין התשלום החודשי לבין ההכנסה הפנויה של הלווים) ולחלק היחסי של ריבית משתנה בהלוואה.
האם הייתה הצדקה להתערבות זו?
התערבות חודרנית זו של המפקח על הבנקים בדרך שבה הבנקים פועלים בתחום המשכנתאות לא הייתה פעולה מתבקשת. הבנקים לא נקלעו לקשיי גבייה של חוב המשכנתאות, אלא להפך: תיק האשראי לדיור שבידי הבנקים היה תיק בעל התנהגות אשראי טובה ושיעורים נמוכים במיוחד של בעיות. התנהגותם של הבנקים לפני ההתערבות לא הייתה חסרת-אחריות ולא העלתה חשש אובייקטיבי להתפתחותה של בעיית אשראי, אלא להפך: שיעורי המימון הנהוגים בישראל היו תמיד שמרניים, והכלים הפנימיים של הבנקים לבקרת האשראי ולניהול סיכוני האשראי, לרבות מודלים ממוחשבים להערכת סיכון פרטנית בהלוואות בודדות (credit scoring), פעלו היטב. גם לא הצטבר מידע חדש בעקבות משבר המשכנתאות בארה"ב שהיה בו כדי להצדיק התערבות ספציפית של המפקח: בידי הבנקים יש כיום כלים משופרים לניתוח החשיפה לסיכוני אשראי, לרבות יכולת לבחינת השפעתם הכמותית הצפויה של תרחישים מסוכנים, ולבנק ישראל אין שום יתרון על הבנקים בהערכת סיכונים. ולמרות זאת, המפקח על הבנקים התערב בצורה פרטנית בקריטריונים בהם משתמשים הבנקים לצורך הערכת סיכוני אשראי כשהוא מבטל את חופש הפעולה שלהם וקובע להם תקרות חיצוניות.
מהי המשמעות של התערבות זו בעולם של ניהול סיכוני אשראי?
תקרות קשיחות אינן דבר טבעי בעולם של ניהול סיכונים. תפקידו של ניהול הסיכונים, מעבר לזיהוי הסיכון והערכתו, הוא לתמחר אותו. תמחור זה משמעותו הערכה כמותית של השאלה איזה תשלום שיושת על הלווה יפצה את הבנק בגין תוספת הסיכון ('פרמיית סיכון'). בכך, ניהול סיכונים מודרני מאפשר לנוטל הסיכון ליטול על עצמו באופן מושכל סיכונים תמורת פיצוי. זוהי הסיבה לכך שאין מוצר אחיד במחיר אחיד בשוק משכנתאות חופשי (להבדיל מהלוואות ממשלתיות): לווה א' עשוי לשלם פרמיית סיכון גבוהה יותר מלווה ב' (ריבית גבוהה יותר) אם הבנק מעריך שלווה א' הוא בעל מאפייני סיכון גבוהים יותר מאלו של לווה ב'. לכן, בעולם של הבנקים התשובה לבקשות אשראי אינה דווקא כן/לא, אלא בעיקר באיזה מחיר. כי סיכון אשראי הוא פונקציה רב-משתנית, וחריגה בתחום אחד (לדוגמה: שיעור מימון) יכולה להיות מפוצה ע"י משתנה אחר (גובה ההכנסות של הלווה, היסטוריית האשראי שלו, וכדו'). ובמקום לקבוע תנאי-סף או תקרות קשיחות - הגישה הנכונה היא להעריך את סיכון האשראי בהתבסס על כלל המשתנים, ולתמחר אותו. כי אפשר להרוויח מעט גם בעולם של הלוואות לא מסוכנות, אבל השלל האמיתי מחכה למי שיודע להעריך סיכונים ולהתנהל בעולם שיש בו סיכון אשראי. כפי שיודע כל משקיע: No Pain - No Gain.
לכן, ההתערבות הזו של המפקח בקריטריונים למתן אשראי פוגעת בבנקים. היא מגבילה את יכולתם להעמיד אשראי מסוכן ולהרוויח מכך; היא מקטינה את גודל השוק; היא מונעת מהבנקים להצטיין בתחום נטילת הסיכון, והיא מקהה את כושר ההבחנה שלהם. בעולם החדש שנוצר בהבל-פה, הבנקים נותנים אשראי בכפוף למגבלות שקבע המפקח על הבנקים. היכנסו לבנק לבירור תנאי משכנתא ותיווכחו בעצמכם באיזו מהירות תיתקלו בתשובת נציג הבנק שהוא עצמו היה מוכן אולי להיענות לבקשותיכם, אבל הוא מוגבל ע"י הוראות בנק ישראל. אם תרצו, בראיון שקיים השבוע מיכאל רוכוורגר מ'דה-מרקר' עם מנהלי המשכנתאות של בנק מזרחי-טפחות (ראו כאן), מועלית על ידם הטענה שהם היו מוכנים להעמיד הלוואות בשיעורי מימון גבוהים יותר מהתקרה שקבע המפקח על הבנקים.
אין הצדקה אמפירית להתערבות זו של המפקח
האם יש הצדקה להגבלות החיצוניות שהכתיב המפקח על הבנקים? אין מאחורי ההגבלות הללו בסיס של ידע אמפירי שיצדיק אותן - הן מתבססות על אינטואיציה פשוטה, שרירותית, שכנראה לא נבחנה. אין משהו שבנק ישראל יודע יותר מהבנקים, ויש להם הבנה טובה למדי בניהול סיכוני אשראי. זו איננה תעשיית ינוקא. ויש כאן אפילו נקודה היסטורית מעניינת (לפחות אותי…): ב-1990, כשהממשלה העבירה בן-לילה את האחריות לסיכוני האשראי של הזוגות הצעירים אל כתפיהם הצעירות והלא-מנוסות של הבנקים למשכנתאות (יש לזכור שהבנקים למשכנתאות היו עד אז גופים פיננסיים בעלי רישיון מוגבל, שהתמחו כמעט בלעדית בביצוע הלוואות לדיור מכספי הממשלה) - בנק ישראל לא התערב ולא קבע קריטריונים ומדיניות אשראי, אלא רק עקב אחר המאמץ של הבנקים לפתח יכולות של ניהול סיכונים. 25 שנה מאוחר יותר, כשמדובר בכלל בבנקים מסחריים ענקיים, בעלי היסטוריה ארוכה וניסיון מצטבר מוצלח, שברשותם מערכות ממוחשבות לניהול סיכוני אשראי - בנק ישראל מחליט להפקיע מהבנקים את הזכות לקבל החלטות אשראי עצמאיות, ומתערב. ולא סתם מתערב, לא בהוראת שעה - זהו מצב של קבע, שבו הבנקים יפעלו בכפוף למגבלות רגולטוריות ספציפיות, שאינן על דעתם.
מי יכול להפיק תועלת ממצב עניינים זה, וכיצד?
מצב עניינים זה, שמגביל את עסקיהם של הבנקים - יוצר הזדמנות עסקית למתחרים פוטנציאליים של הבנקים: חברות ביטוח, מלווים אחרים ומשקיעים בתיקי משכנתאות. כי מוטת כנפיו של המפקח על הבנקים מכסה רק את הבנקים - לא את חברות הביטוח ולא את המשקיעים המוסדיים.
מהי ההזדמנות? נתחיל משיעור מימון. לגופים לא-בנקאיים יש לכאורה אפשרות להעמיד אשראי לדיור בשיעורי מימון גבוהים ממה מותר לבנקים. זו לא צריכה להיות הרפתקה חסרת-אחריות: בנקים אירופיים ואמריקנים מציעים כדבר שבשגרה הלוואות משכנתא בשיעור מימון של קרוב ל-100%. מה שנדרש מהמלווה הוא יכולת משופרת לברור לו לקוחות טובים ולהעריך סיכונים. בהינתן שלווים פוטנציאליים אלו אינם חשופים להצעות נגדיות מהבנקים בגלל המגבלות שקבע המפקח על הבנקים - יש למלווים אלו אפשרות להציע את האשראי במחירים נוחים מבחינתם, שיכסו על תוספת הסיכון. בעיקר, כמובן, נוח יהיה להציע אשראי למשקיעים, שכן המפקח על הבנקים הגביל את שיעור המימון במקרה שלהם ל-50% - שיעור נמוך מנקודת מבט של הערכת סיכון.
ומה עוד ניתן להציע? המפקח על הבנקים קבע להם תקרה קשיחה לגבי חלק ההלוואה שניתן בריבית משתנה. ברור שתקרה כזו (33%) היא שרירותית, ומתעלמת מניתוח כולל של סיכוני אשראי בעסקת המשכנתא. מלווים שאינם כפופים למגבלת המפקח על הבנקים יוכלו לבטל את התקרה הקשיחה, המיותרת, ובמקום זאת להעריך את הסיכון הכולל בהלוואה. גם כאן, העובדה שהבנקים אינם יכולים להציע ללווה הצעה נגדית נותנת יתרון למלווה שאיננו בנק.
האם צריך להמשיך בדוגמאות? גם פריסה של ההלוואה לתקופה שמעבר ל-30 שנה אינה מותרת לבנקים, גם כאן ללא סיבה משכנעת. פריסות ארוכות יותר ותזרימים גמישים יותר יכולים לענות על צרכי חלק מהלווים. ובעצם, בכל תחום שבו המפקח על הבנקים התערב וקבע מגבלה - הוא יצר מבלי משים הזדמנות עיסקית למתחרים שאינם בנקים.

תגובה 1:

אנונימי אמר/ה...

מה עם הגבלה של המפקח על מתן אשראי מפוקפק לפישמן/דנקנר/...? האם יש תקרה לכמה מיליארדים (ללא שום בטחונות, להבדיל ממשכנתא) רשאי הבנק להלוות?

את ראטס עוצרים. על מה? על העברת טלפונים לעצירים. אויויוי! את קצב, כאשר נחשד באונס, חקרו. כנ"ל את אולמרט, שנחשד בגניבה, ואת נתניהו - "בדיקה".

ח.