ברשימה "מדוע לווים מבוגרים מתקשים לקבל הלוואת משכנתא?" שפורסמה בבלוג זה ביום 26 בפברואר השנה (ראו כאן) נדונה השאלה מהי הסיבה לכך שהבנקים מקשים על לווים מבוגרים ליטול משכנתאות, למרות שאפשר היה להעריך אובייקטיבית שאין סיבה שהלוואות אלו תהיינה פחות כדאיות לבנקים. מספר קוראים פנו בשאלות בעקבות הרשימה, ומצאתי לנכון להציג את השאלות והתשובות ברשימת-המשך, למקרה שקוראים אינם חוזרים לעיין ברשימה המקורית ואינם מודעים לשיח שהיא עוררה.
תגובה מס' 1: אכן הגיע הזמן להתעורר, אבל לצערנו במציאות הנוכחית הסיכוי שזה יקרה אפסי.
תשובה - אינני יזם פרטי, והמבחן שלי לגבי בחירת נושא שאני כותב איננו 'מבחן התוצאה', כלומר שאם לא הצלחתי להביא לשינוי - נכשלתי, וכל הדיון היה מיותר. עצם העלאת הנושא לדיון, עצם הבעת הדעה - הם חלק מהמטרה בבחירת נושאים לרשימות בבלוג: להביע דעה, לנמק אותה, לנסות לשכנע. לפני הרבה שנים הייתי כלכלן במחלקת המחקר של בנק ישראל, ונדרשנו תכופות להכין ניירות-עמדה בנושאים שונים שעלו לדיון ציבורי כדי לשכנע את מקבלי ההחלטות. שיעורי ההצלחה היו, מטבע הדברים, נמוכים, ואפשר בקלות להתייאש מהתהליך, לוותר על הבעת העמדה או לפחות לא להשקיע בה מאמץ. למדתי אז מאחד הכלכלנים הוותיקים ש'סיכוי אפסי להשפיע' איננו יכול להצדיק ויתור על נקיטת עמדה מקצועית: תפקידו של הכלכלן הוא לטעון ולטעון, גם אם נראה לעיתים שאין אוזניים לכותל. אולי, פעם, אחת מאבני הכותל תקשיב.
תגובה מס' 2: זהו תאור מלא של המצב. האם לא כדאי לפנות למפקח על הבנקים לשם קבלת תגובה?
תשובה - במהלך השנים העליתי בבלוג זה רשימות במגוון נושאים שבהם התנאי להשפיע היה להגיע למקבלי החלטות, לעורר אותם. היו נושאים שנראו לי חשובים, כמו הצורך בסיוע ממשלתי לחסרי-דיור, ביטול ההתערבות של המפקח על הבנקים בהלוואות המשכנתא, פיתוח שוק משני למשכנתאות בישראל, שינוי שיטת החישוב של 'עוגן הריבית' בהלוואות בריבית משתנה, הכנסת 'תקרות' לתשלומים השוטפים בהלוואות בריבית משתנה, שינוי עקרונות החישוב של עמלת פירעון מוקדם, החזרת השימוש בערבות אישית במקרים של לווים בעלי פרופיל סיכון גבוה מידי מכדי שהבנקים יאותו להעמיד להם הלוואות משכנתא, קידום התחרות בין הבנקים, צעדים למניעת 'בועת נדל"ן', מיסוי עושר על נדל"ן, ועוד. קהל היעד להשפעה הוא הדרג הפוליטי וצמרת השירות הציבורי. לצערי אין לי מסילות ישירות לליבם. אולי התוצאה (החיובית) של מיגבלה זו היא קיומו של בלוג זה - אני נאלץ לפנות לציבור הרחב. אתם כמובן מוזמנים, איש-איש כפי יכולתו, לשתף את דרג מקבלי ההחלטות.
תגובה מס' 3 (EranP): הבנקים, בהיותם תמיד הגורם הגדול והחזק התובע את הפרט החלש, חוששים מביקורת ציבורית (לא מוצדקת) בעת דרישה לפינוי נכס, בוודאי אם המשפחה שגרה בנכס איבדה את אחד המפרנסים. מהם הפתרונות לדעתך לחשש הזה? האם מימון המשכנתאות על ידי הגופים המוסדיים ותפעול על ידי גוף חוץ בנקאי יכול להתמודד עם בעיה זו? האם המדינה יכולה להציע פתרון ביטוחי משלה, שהרי טיפול באלמנות ויתומים זו בדיוק הרשת הסוציאלית שאנו מצפים ממדינת רווחה לקיים?
תשובה - הפתרון שהפך לנוהג (אבל הוא איננו דרישה רגולטורית!) היה ביטוח חיי לווים בסכום השווה לגובה החוב, ושיעבודו לבנק כנגד ההלוואה. זהו פתרון שהתאים לעולם של פעם, של הלוואות ממשלתיות שניתנו ללווים חסרי-דיור: הם רכשו דירות לצרכי מגורים, והם היו ברובם הגדול צעירים. המדינה (שמימנה את ההלוואות) והבנקים (שניהלו את ההלוואות בשמה) לא נדרשו לפנות משפחות צעירות מדירותיהן במקרה אסון, והפרמייה (הקבוצתית) הייתה נמוכה. מציאות זו השתנתה כשעולם המשכנתאות הישראלי התפתח: חלק מהלווים רוכשים כיום דירות לצרכי השקעה (ולכן לא מדובר בצורך לפנות משפחות במקרה אסון), והלווים אינם בהכרח צעירים (ולכן ביטוח חיים יכול להיות יקר, בעיקר אם מישהו מהלווים הוא בעל גיליון רפואי בעייתי מנקודת מבטה של חברת הביטוח). זה מוביל אותנו לשקול את ביטוח החיים כפתרון אפשרי - אבל לא פתרון יחיד: לגבי לווים צעירים, בעיקר כאלו שרוכשים דירות לצרכי מגורים - הפתרון של ביטוח חיים הוא סביר כי מחירו נמוך ותועלתו ברורה; לגבי לווים מבוגרים או לווים שיש להם היסטוריה רפואית בעייתית - זה עלול להיות פתרון יקר יחסית לתועלת שהוא מביא לבנק. עדיף היה לבנק להעריך במקרים אלו את סיכון האשראי הספציפי, ובמידה שהוא אמנם קיים - לתמחר אותו ולגלם אותו בריבית המשכנתא: העלות ללווה תשקף אז את התועלת לבנק. בחלק מהמקרים, כפי שראינו ברשימה לעיל - בעיקר כששיעור המימון בהלוואה הוא נמוך - לא קיים בכלל סיכון אשראי שמצדיק תוספת לשיעור הריבית בהלוואה.
נקודה שנייה - האם שוק משכנתאות שונה - מימון משכנתאות על-ידי הגופים המוסדיים ותפעול המשכנתאות על-ידי גוף חוץ-בנקאי - היה מסייע לפתרון הבעייה? אין חשיבות לדעתי לשאלה מי מממן ומי מבצע את המשכנתא. מדובר בסיכון אשראי ייחודי שקיים או לא, ותמחורו איננו מותנה בגוף המבצע.
נקודה שלישית - האם פתרון ביטוחי למשכנתאות היה צריך להיות מוצע בכלל על-ידי המדינה, במקום חברות הביטוח הפרטיות? זוהי שאלה שמחזירה אותנו לשאלה בסיסית יותר: האם אשראי לדיור היה צריך להיות חלק מהמדיניות החברתית של הממשלה? לאחר הרבה שנים במקצוע אני סבור שסיוע ממשלתי לחסרי-דיור צריך להיות חלק מהאמנה החברתית שבין הממשלה לבין אזרחיה. המדינה צריכה לאפשר לרוב משקי הבית להגיע לדיור בבעלות. היא עשתה זאת לאורך רוב שנותיה, והיא אינה עושה זאת כמעט כיום (למעט תוכניות סיוע ספציפיות ולא כוללניות). השאלה היא כמובן איך תפעל תוכנית הסיוע, וזהו נושא כבד שלצערנו הדיון הציבורי בו איננו מתקיים. בעולם שבו יש סיוע ממשלתי לחסרי-דיור - המדינה יכולה כמובן לקחת על עצמה את ביטוח החיים כחלק מהסכם הסיוע,אבל זו איננה נקודה קריטית.
תגובה מס' 4 (EranP): מדוע תפקידו של הבנק לדעתך הוא להעריך סיכונים? הרי הבנקאי אינו מממן את העסקאות מכספו שלו, אלא מלווה כספים של אחרים. בהלוואות משכנתה, הבנקאי אף לא יהיה בתפקידו כאשר יקרה ארוע חדלות הפרעון. מהו תמריץ הבנקאי להעריך נכון את הסיכון?
תשובה - הבנק הוא מתווך פיננסי המקבל פיקדונות ממשקי בית ומשתמש בהם להעמדת אשראי. מדובר בשני סוגים של עיסקאות, שאין קשר ביניהן: המפקיד חותם מול הבנק על הסכם המפרט את שיעור הריבית ולוח פירעון; הבנק חותם מול הלווה על הסכם נפרד, המפרט את שיעור הריבית ולוח הפירעון. שני ההסכמים אינם קשורים אחד בשני בשום צורה: המפקיד אינו נפגע במקרה שהבנק איננו מצליח לגבות את החוב מהלווה, והלווה אינו נדרש לפרוע את החוב במקרה שהמפקיד מבקש לפדות את הפיקדון. לכן סיכון האשראי של הלווה נותר עניינו של הבנק (במקביל, סיכון האשראי של הבנק הוא עניינו של המפקיד!), ובבואו לשקול העמדת אשראי הוא נדרש להעריך סיכון זה ולתמחר אותו.
נקודה שנייה - מהו התמריץ לבנקאי להעריך את הסיכון בהלוואות ארוכות-טווח כשקיימת אפשרות סבירה שהוא כבר לא ישמש בתפקידו? ישנם גורמים רבים שיש להם עניין ביציבותו ובהצלחתו של הבנק בטווח הארוך ולא רק בטווח הקצר. בין גורמים אלו אפשר למנות את בעלי המניות, ציבור המפקידים בבנק, ועובדי הבנק - כולם 'רצי מרתון' שתלויים בהצלחתו של הבנק מעבר לאופק המיידי ושאמורים לדאוג לכך שהבנק לא יפעל להשאת רווחים בטווח הקצר על חשבון הטווח הארוך (או תוך הגדלת הסיכון העסקי). נוסיף על אלו את המפקח על הבנקים, שעיקר תפקידו הוא להבטיח את יציבות הבנקים והוא מוטה לטובת שיקולי הטווח הארוך. ייתכן אמנם שישנם גורמים שיש להם אינטרס דווקא בהצלחת הבנק בטווח הקצר (אנשי מכירות, ספקים, אולי גם חלק מהנהלת הבנק), אבל תפקידם של 'רצי המרתון' לשמור על רכושם ועל מקום עבודתם (שימו לב שההנהלה הבכירה של הבנק וציבור העובדים הקבועים יכולים להימצא בעניין זה משני צידי המתרס: בעוד שהראשונים נהנים יותר מהצלחות בטווח הקצר (מוניטין, בונוסים) - האחרונים רואים בבנק בעיקר מקום עבודה ומקור הכנסה לטווח הארוך). המסקנה של כל אלו היא הצורך ביצירת מערכת אובייקטיבית להערכת סיכונים שתחשוף סיכונים גלומים, והצורך לשקף נכונה בדיווח לציבור את מצב החשיפה לסיכון. השאלה שנשאלה כמובן אינה מיותרת, כי הדוגמה של השבר האחרון בשוק המשכנתאות האמריקני מלמדת בבירור מהו הסיכון המערכתי הגלום במצב שבו סוכני המשכנתאות מתוגמלים רק על ביצוע (ללא התייחסות אמיתית לסיכוני אשראי) וללא שום זיקה להצלחה בטווח הארוך.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה