פריסת הלוואות המשכנתא - מהלך שגוי ומיותר

 

בנק ישראל מודיע על 'המתווה הנוסף' להקלה על לווי המשכנתא

בשבוע שעבר פירסם בנק ישראל הודעה לעיתונות בדבר הארכת ההסדר לדחיית תשלומי המשכנתאות (ראו את ההודעה כאן):

מתוך הבנה כי השלכות משבר הקורונה צפויות להשפיע על הקשיים התזרימיים של חלק מהלקוחות גם במהלך שנת 2021, גיבש הפיקוח על הבנקים מתווה נוסף, שאומץ ע"י המערכת הבנקאית, המאפשר ללקוחות שדחו את הלוואותיהם בהתאם למתווים קודמים, להמשיך ולדחות את תשלומי המשכנתאות וההלוואות הצרכניות (להלן – המתווה הנוסף).

בשונה מהצעדים הקודמים, שהחלו בחודש מאי 2020 ואיפשרו ללווים המעוניינים בכך להקפיא את תשלומי המשכנתאות עד לסוף 2020, המתווה הנוסף אינו מסתפק בהארכת תוקפו של המהלך הקודם אלא כולל גם סעיף מחמיר: לא עוד הקפאת תשלומים אלא רק הקלה בתשלומים (דחייה של חלק מהתשלום), ולא עוד הצעה אוניברסלית אלא כזו המופנית רק לחלק מהלווים - אלו שנפגעו משמעותית מהשלכות המשבר ושעומדים במספר תנאים מצטברים. ההצטרפות להסדר תתאפשר עד לסוף הרביע הראשון של 2021, וההסדר יאפשר הקלה (ולא דחייה!) בתשלומי המשכנתא לתקופה של עד 24 חודשים. המשמעות היא שרוב הלווים יצטרכו לשאת בתשלומים חודשיים קבועים, גם אם מופחתים יחסית ללוח התשלומים המקורי. את התוספת לחוב שתיגרם על-ידי הדחייה יוכלו הלווים לפרוע על-ידי הגדלת גובה התשלומים השוטפים במהלך יתרת תקופת ההלוואה, או לחילופין לבקש מהבנקים לפרוס את לוח התשלומים שלהם לתקופה ארוכה יותר.

מה יכול בנק ישראל לתרום להקלה על הלווים?

ישנן כמה מיגרעות במהלך שבו נקט המפקח על הבנקים, והן הוצגו כבר ברשימות קודמות שפירסמתי בבלוג זה (ראו כאן, כאן, כאן וכאן). תמציתן היא שהסיוע למשקי בית שנקלעו לקשיים בגין מגפת הקורונה צריך להיות תפקידה של הממשלה - לא של הבנק המרכזי: ארגז הכלים שעומד לרשות הבנק המרכזי איננו מתאים לטיפול בבעייה. אילו נחלצה הממשלה לסייע בדרך שהצענו - העמדת קו אשראי ממשלתי אד-הוק שיאפשר ללווים להמשיך לשלם את תשלומי המשכנתא כסידרם - ניתן היה לצמצם את הנזק הכלכלי שייגרם למשקי הבית עקב הפריסה ולהקל במקביל גם על הבנקים, ולעשות זאת בעלות אפסית למשלם המיסים ומבלי שיהיה צורך להתפשר על עקרונות של ניהול בנקאי תקין (ספציפית: הסכמה להעלמת-עין מהתגברותו של סיכון האשראי במערכת הבנקאית). אבל אנו חיים בתקופה מוזרה, כזו שהכותרת הראויה שלה היא "באין רועה", ולכן הבנק המרכזי 'התנדב' להוביל את העדר. אלא שתרומתו לפתרון בעייתם של הלווים מוגבלת, וברובה - אפילו מיותרת: ניתן היה להגיע להסדרים פרטניים באינטראקציה ישירה בין הבנקים ללווים.

האם חשוב בכלל לפרוע הלוואות משכנתא?

האם (ולמי) חשוב בכלל לפרוע את חוב המשכנתא? זוהי לכאורה שאלה מגוחכת, אבל היא איננה כזו. רוב הלוואות המשכנתא (בישראל כמו בשאר העולם) נשענות על לוח תשלומים חודשיים קבועים (לוח תשלומים המכונה בישראל "שפיצר"; ראו כאן את הרשימה  "מיהו, לעזאזל, שפיצר?" שהתפרסמה בבלוג זה לפני כשלוש שנים) המתפרסים על-פני תקופה ארוכה (לרוב: 30 שנים). מטרתו העיקרית של מבנה תשלומים זה הוא לאפשר למשקי בית לפרוע את מלוא החוב בתשלומים חודשיים קטנים המתבצעים במהלך כל תקופת ההלוואה, כך שהם לא יידרשו לעמוד בתשלום גדול בתום התקופה (ראו, להבדיל, את ההלוואות המוצעות על-ידי יבואני הרכב לרכישת רכב פרטי). 

לוח תשלומים זה הונהג מתוך ראיית טובתם של משקי הבית. מקורו ההיסטורי הוא בהתערבות הקונגרס האמריקני בשנות ה-30' של המאה הקודמת כחלק ממהלך שנועד למנוע את קריסתה של המערכת האפותיקאית על רקע גל של חדלות-פירעון. לבנקים אין בו תועלת רבה, וקיים בו אפילו פרדוקס מסויים. הבנקים מנהלים את נכסיהם (תיק ההלוואות שלהם) כשמטרתם להשיא את הכנסותיהם. מבחינתם, הלוואת משכנתא היא נכס מניב. אין מבחינתם היגיון עסקי להנהגת לוח תשלומים המקטין בהתמדה את היקף חובם של הלווים (ולכן את היקף נכסיהם של הבנקים): זהו מנגנון מובנה שמקטין בהתמדה את נכסיהם ומאלץ אותם לעסוק ללא הרף בחיפוש השקעות חדשות לכספם. עדיף היה מבחינתם אילו תיק ההלוואות שלהם היה יציב, ומניב הכנסה קבועה לאורך זמן. לכן, הלוואות שלוח התשלומים שלהן כולל רק תשלומי ריבית - היו יותר מתאימות לצרכיהם. 

זה אומר שצריך להתייחס להשלכות משבר הקורונה על שוק המשכנתאות אחרת משאנו חושבים: העובדה שחלק מהלווים מבקש לדחות את תשלומי המשכנתא איננה איום מבחינת הבנקים - זוהי הזדמנות עסקית; מבחינתם, לקוחות ותיקים ומוכרים פונים אליהם בבקשה לקבל הגדלה של מסגרות אשראי.  הדילמה היחידה של הבנקים היא כיצד להימנע מאכילת "פטריות מורעלות": כיצד לשמור על עצמם מירידת איכותו של תיק האשראי במהלך כזה על רקע המיתון הכלכלי והסיכון שחלק מהלווים לא יצליחו לחזור ולעלות על המסילה הכלכלית. התשובה הסבירה שלהם: הערכת סיכונים פרטנית (כל הלוואה בנפרד) והחלטות סלקטיביות - לא צעדים גורפים.

ללא התערבות מצד בנק ישראל: איך היתה נראית יוזמה פרטית?

לולא התערבותו של עובר האורח (בנק ישראל) שהשים עצמו רועה, יכולנו לצפות לתרחיש הבא: הבנקים, מודעים להזדמנות העסקית שנקרתה להם, היו מציעים ללווים מיוזמתם הקלות זמניות בתשלומי המשכנתא השוטפים. ההצעה היתה מוגשת מן-הסתם תוך הבחנה בין לקוחות: לקוחות שפרופיל הסיכון שלהם (בעיני הבנק) נמוך וששיעור המימון העכשווי שלהם (היחס בין יתרת החוב לבין הערך המעודכן של הנכס) נמוך - היו מקבלים הצעה שמאפשרת להם הקפאה מלאה של התשלומים לתקופה מוגדרת, גם אם בשיעור ריבית גבוה יותר מזה הקיים בהלוואה המקורית (בעולם מעט יותר תחרותי: אולי אפילו היו מקבלים הצעה להגדלה של החוב); כנראה שלווים ששיעור המימון העכשווי שלהם גבוה היו מקבלים הצעה פחות נדיבה, כמו הקפאה רק של תשלומי הקרן. כל זה היה קורה גם ללא התערבות מצד הבנק המרכזי: זהו מהלך Win-Win והוא נהיר לבנקים.

מהי, אם-כן, תרומתו של בנק ישראל למהלך, פרט להיותו שושבין? אולי זו הדרישה להחלה כוללת (ולא סלקטיבית) של ההצעה, ואולי זו הגדרת שיעור הריבית המקסימלי שמותר לבנקים לגבות בהסדר ('ריבית הסכמית'). אין לזלזל בכך, אבל הבעייה היא שבנק ישראל איננו יכול למלא את הריק שיצרה הממשלה ולהעמיד אשראי זול ללווים שנקלעו לקשיים עקב המגפה. הוא יכול אולי לאלחש - לא לרפא. ואם כבר פעל, ואם הוא סבור שבעת הזו אין למעשה ממשלה בישראל - עדיף היה שיתמקד באיזור הבעייתי: ישאיר לבנקים לגבש ולהפעיל תוכנית עצמאית להקפאת החזרי הקרן בהלוואות משכנתא (אין צורך בהתערבותו), ולקבוע לעצמם קריטריונים להסכמה מצידם לאפשר ללווים (על בסיס אינדיבידואלי) להקפיא גם את תשלומי הריבית. לאור שיעורי המימון הנמוכים הנהוגים בישראל, לא צריכה להיות לבנקים בעייה עם הגדלה זמנית של החוב לרוב הלווים: ברוב המקרים מדובר בלקוחות עם היסטוריית אשראי טובה ועודף גדול של ביטחונות. בכך תצטמצם הבעייה לאותם מקרים שבהם המערכת הפרטית מתקשה להגיע לפתרון בגלל שיקולים של סיכון אשראי. רק לגבי קבוצת אוכלוסייה זו קיים אולי צורך לגבש תוכנית סיוע ממשלתית. 

סיוע כזה מחייב התערבות ממשלתית - אין אלטרנטיבה. נכונותו של בנק ישראל להירתם למהלך ואף להוביל "מיתווה" היא לכל היותר איתות על היותו "מבוגר אחראי" אבל איננה פותרת הבעייה העיקרית: ריבוי משקי בית שנקלעו לקושי לעמוד בתשלומי המשכנתא שלהם בגלל ההשלכות הכלכליות של משבר הקורונה, והצורך למנוע החרפה של הבעייה על-ידי "הכרזת מלחמה" מצד הבנקים על משקי הבית החבוטים בלאו-הכי. ללא תוכנית ממשלתית כזו אנו צפויים לראות תופעה מתגברת של לווים שכשלו ובנקים שתופסים דירות מגורים ומממשים אותן.