המפקח על מחירי הדירות

מדברים על מחירי הדיור

אחת התופעות הבולטות של החודשים האחרונים היא התעסקותו הבולטת של בנק ישראל, ובעיקר של המפקח על הבנקים, במחירי הדירות בישראל. בעוד שמצידו של נגיד הבנק מדובר רק בהכרזות במדיה על הפן השלילי שבתופעה – מצידו של המפקח על הבנקים ההתעסקות בוטה יותר: גם הכרזה על נטילת אחריות למניעת עלייתם של מחירי הדירות, וגם נקיטת צעדים שמטרתם לרסן את קצב העלייה של מחירי הדירות. כך התבשרנו על הכוונה להגדיל את דרישות ההון בגין הלוואות משכנתא ששיעור המימון בהן גבוה מ-60%, ובדוח השנתי של המפקח על הבנקים ישנה התייחסות מיוחדת לנושא מחירי הדיור.

מדוע המפקח על הבנקים?

מדוע בנק ישראל, ובפרט המפקח על הבנקים, עוסקים בנושא מחירי הדיור? נושא הדיור במדינת ישראל אינו אחריותו של המפקח על הבנקים. הוא גם אינו בתחום אחריותו של הבנק המרכזי. הרי לא יעלה על הדעת שהגוף האחראי לניהול המוניטרי של המשק יכפיף את שיקוליו האחרים לרצון לייצב או אף להוזיל את מחירי הדירות. גם הנימוק של דאגה ליציבות המערכת הפיננסית אינו יכול ממשי כאן, שכן רק חלק מאשראי המשכנתאות ניתן על-ידי הבנקים, וגם זאת רק מסיבות לא ברורות שמונעות את הגופים הפיננסיים האחרים מלהיכנס לעיסוק באשראי לדיור. הבנק המרכזי גם אינו מעורב בצורה מסודרת בשום פן של נושא הדיור: לא בתכנון ארוך-טווח שמטרתו להבטיח פתרונות דיור נאותים לרוב האוכלוסייה, ולא במעקב אחר ובניתוח של ההתפתחויות במצב הדיור בישראל, והוא בכלל חסר שיניים בכל הנוגע לתחום הדיור. ובכל זאת אנו קוראים ושומעים על מעורבות של הבנק המרכזי והמפקח על הבנקים, לרבות הכרזה על אסטרטגיות למניעת המשך התייקרות הדירות.

מה אנחנו יודעים?

אבל השאלה אינה נעצרת כאן: נניח אפילו שהקוד האתי של ראשי הבנק דוחף אותם לנשיאה באחריות – האם יש להם בכלל את בסיס המידע הנחוץ כדי להבין את ההתפתחויות? דעתי היא שלא: המקור היחיד של נתונים אמינים על מצב הדיור בישראל הוא הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, הסובלת ממחסור חמור של משאבים יחסית לנדרש לצורך איסוף נתונים וניתוח ההתפתחויות. בהעדר סטטיסטיקה רשמית פורחת בישראל תעשייה של נתונים "מטעם", לא מבוססים ולא נגישים לציבור, המזינה בשמחה את המדיה הרעבה לנתונים. האם הבנק המרכזי תורם את תרומתו לגיבוש תמונת המצב? לדעתי לא, למרות שיש לו משאבים עצמאיים שיכול היה להקצות לניתוח. וכך אנו נותרים עם בסיס צר של נתונים רשמיים, ה"נתמך" ע"י תוספת של נתונים לא אמינים, ועל בסיס רעוע זה נבנה מגדל קלפים שלם הכולל תמונת מצב, ניתוח מגמות דיון ציבורי והצעות מדיניות. עוד רגע גם נגיע לחקיקה.

מהי בעצם מטרת ההתערבות?

האם באמת המפקח על הבנקים מעוניין במחירי הדיור? הטענה שקיימת בישראל בועת נדל"ן אינה מבוססת על נתונים או על מחקר יסודי (שימו לב: בועת נדל"ן אינה סתם תהליך של עליית מחירי נדל"ן – זהו תהליך פתולוגי, שנושא בחובו חזון של פורענות לעתיד. זיהוי תהליכים כאלו הוא נושא מחקרי, לא סתם אמירה על עליית מחירים מצטברת של X% בתוך Y חודשים). הצעד שננקט ע"י המפקח על הבנקים, של הגדלת ההון הרגולטורי בהלוואות עם מינוף גבוה, הוא פטרנליזם פוגע: יש בו אמירה שהבנקים אינם מבינים בעצמם את סיכוני האשראי ואינם מסוגלים לגדר סיכונים. זהו גם צעד המפלה לרעה לווים מסוימים, כמו זוגות צעירים חסרי דיור ואולי גם עולים חדשים, ומייקר עבורם את האשראי. האם הצעד אפקטיבי? לפי התנהגות הבנקים, שחזרו מספר ימים לאחר הודעת המפקח למסלול העניינים הרגיל - כנראה שלא. אז זהו אולי גם צעד עקר.

אז מה הפינה? הרושם המתקבל הוא שמדובר בניצול הכותרות על התייקרות הדירות בישראל בשנה האחרונה לעשיית רווח תדמיתי. ספין. התייצבות בלתי ברורה של הבנק המרכזי ושל המפקח על הבנקים מול הצונאמי המתקרב אלינו לכאורה. הגנה על המשק מפני אסון. וההצדקה הכלכלית מבוססת על שימוש בלקחים דרמטיים מעולם אחר, שונה ולא רלוונטי, של בועת הנדל"ן ההיסטורית של המשק האמריקני שהסתיימה במשבר פיננסי כולל.

מה היה רצוי שיעשה המפקח על הבנקים במקום זאת?

האם יש אולי דברים אחרים שהיינו רוצים מהמפקח על הבנקים שייתן דעתו עליהם? אולי כדאי שימצא פיתרון שיביא לתחרות בין הבנקים בישראל ויגביל את גודלם, נאמר ל-10% מהמערכת? אולי ינטרל את היתרונות לגודל בבנקאות ע"י הגדלת דרישות ההון (באחוזים) כפונקציה של גודל הבנק (ולכן של יכולתו לגרום אי-יציבות למערכת הפיננסית)? אולי יגביל את יכולת השליטה של מעטים במערכת הבנקאות? אולי יגביל את השליטה הצולבת של בנקים בגופים עסקיים אחרים? אולי יגביל את גובה התגמול של הבכירים בבנקים? אולי יגדיל את הדרישות לייצוג אינטרסים ציבוריים ע"י מינוי יותר דירקטורים מהציבור שייבחרו על ידו? אולי יתרום לפירוק עוצמתם המושחתת של איגודי העובדים בבנקים? אולי יקדם את ההבנה על המבנה הרצוי לרגולציה של המערכת הפיננסית בישראל במקום לעסוק במלחמות בין רגולטורים על נחלות פרטיות?

ומי ידאג למצב הדיור?

ומי ידאג למצב הדיור ולמחירי הדיור? הריני להציע הצעה מהפכנית: אלו שזה המנדט שלהם – לא המפקח על הבנקים. מדובר במשרדי השיכון, האוצר והתשתיות. אצל אלו האחריות היא סטטוטורית, ויש לדרוש זאת מידם. משרד רוה"מ והמועצה הכלכלית שלו יעסקו בתכנון לטווח ארוך ובגיבוש מדיניות ארוכת-טווח לגבי פתרונות דיור, בסיוע המשרדים האחראים לנושא. הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה תקבל משאבים הדרושים להגברת המאמץ הסטטיסטי הנחוץ למעקב אחר ההתפתחויות בתחום הדיור. בנק ישראל, שלו עתודת המחקר הגדולה בסקטור הציבורי, יכול לרכז מאמץ מחקרי בתחום. מחלקות אקדמיות רלוונטיות במוסדות להשכלה גבוהה יכולות להירתם למאמץ המחקרי ולמאמץ התכנון על בסיס תקציבים ייעודיים, וכמוהם גם גופים פרטיים (התאחדות הקבלנים, גופי מחקר פרטיים, וכו').