על המדיניות הממשלתית החדשה לבלימת מחירי הדירות

השבוע התבשרנו שהממשלה השיקה תכנית חדשה למלחמה בעליית מחירי הדיור. בשלב זה הוכרז על מספר קטן של צעדים ספציפיים (ראו כתבה בעיתון "כלכליסט" מהיום), אבל ברקע מהדהדת הכרזתו של רוה"מ  על מחויבותו לפתור את הבעיה: "בחודש האחרון כינסתי פורום משותף של שרי האוצר והשיכון, נגיד בנק ישראל ומנכ"לי המשרדים, ירון ביבי ממנהל מקרקעי ישראל ואחרים. זה צוות מקצועי שמנסה לתת מענה מקצועי לבעיה. היום אנו מציגים את הצעדים הראשונים".

לכאורה, לא נותר עוד מה להוסיף ולדבר על בעיית מחירי הדירות ועל ההצעות השונות לפתרונן. אבל בכל זאת יש בהכרזות השונות תוספת אינפורמציה, הן לגבי תפיסת הבעיה ע"י הממשלה והן לגבי כיווני הפעולה המתוכננים.

הצעדים עליהם הוכרז אתמול (15.11.10)

לפי פירסומים, המדיניות החדשה של הממשלה כוללת שלושה רכיבים: 1) עידוד מכירה של קרקעות לבנייה ע"י הפחתה למשך שנה אחת של שיעור מס שבח על מכירת קרקעות מ-45% ל-20%; 2) מתן הנחה בגובה 15% במכרזי הקרקע של המינהל למי שישלים את הבנייה בתוך 30 חודש, על-מנת לתת תמריץ לקבלנים לזרז את הבנייה ולא להחזיק את הקרקעות; 3) עידוד הרשויות המקומיות להמרצת בנייה חדשה ע"י ויתור של הממשלה על גביית היטלי הפיתוח ומתן רשות לרשויות המקומיות לגבות סכומים אלו לטובת בניית מוסדות ציבור ופיתוח שטחים ציבוריים.

מדוע נחלצה הממשלה למערכה זו?

ממה שעולה מדיווחי התקשורת, מטרת המדיניות היא לעצור את עליית מחירי הדירות. מסיבת עיתונאים מיוחדת כונסה בעקבות ישיבה של רוה"מ עם שרי האוצר והשיכון ונגיד בנק ישראל. לשר האוצר מיוחסת אמירה במסיבת העיתונאים לפיה בנייה מועטה מידי של דירות חדשות בשנה האחרונה גרמה להתפתחות מצוקת-דיור ולעלייה מהירה של מחירי הדירות. רוה"מ הוסיף שעליית המחירים מכבידה על יכולתם של הזוגות הצעירים להגיע לבעלות על דירה, והבטיח ניהול צמוד של המדיניות: הצוות יתכנס אחת לשבוע כדי לעקוב אחר הצלחת המדיניות. הצעדים ייכנסו לתוקף כבר בתחילת השבוע הבא.

תכנית ממוקדת-היצע

המאפיין החשוב של האמצעים עליהם הוכרז אמש הוא שכולם ממוקדים בצד ההיצע: כל הצעדים נועדו לעודד או להאיץ את קצב הבנייה של דירות חדשות כאמצעי לענות על עודף הביקוש הקיים. זו איננה הבחנה שלי: כך במפורש נאמר במסיבת העיתונאים.

האם באמת קיימת מצוקת דיור?

השאלה הראשונה היא אם באמת קיימת כיום בישראל מצוקת דיור. אם העדות לקיום מצוקת דיור היא עליית מחירי הדירות – הרי שמצוקה זו התפתחה כנראה בשנתיים-שלוש האחרונות: לפני-כן מחירי הדירות ירדו ריאלית. אלא שנתונים על התחלות בנייה מראים דווקא שקצב התחלות הבנייה התגבר בשנים האחרונות, כך שמן הסתם עודף הביקוש לא נוצר ע"י בנייה מועטה מידי אלא ע"י גידול מהיר של הביקוש לרכישת דיור, כפי שכבר ראינו במספר רשימות בבלוג זה. עדיף היה להטמיע עובדה זו, ואולי גם להמעיט בשימוש בכינוי המדכא "מצוקת דיור" למצבים בהם גואה הביקוש לרכישת דיור, מה גם שרכיב חשוב שלו הוא ביקוש ספקולטיבי לצרכי השקעה ולא למגורים עצמיים.

האם ניתן לפתור בעיות של יציבות של הטווח הקצר באמצעות צד ההיצע?

עידוד קצב הייצור של פתרונות דיור הוא בעייתי. מדובר בתהליכים ארוכים ומסובכים של תכנון, רישוי וביצוע. קשה, יקר ומסוכן לשנות בטווח הקצר את הקצב בו מופיעות דירות חדשות בשוק. הדבר כרוך במקרים רבים בוויתורים על תכנון מסודר, בוויתורים על שיקולים סביבתיים, בוויתורים על איכות הבנייה ובסיבסוד לא-מידתי של הגורמים שבידיהם היכולת להאיץ את הבנייה.

ניהול ההיצע: מורשת קרב

ניהול לטווח קצר של צד ההיצע התקיים בישראל בעבר הלא-רחוק (תלוי בגיל הקורא): ב-1990 החל לפתע גל עלייה ממדינות בריה"מ-לשעבר. קצב העלייה קפץ תוך שנה מ-13 אלף לכ-200 אלף עולים, והתחזית שבידי הממשלה הייתה שתוך שנתיים-שלוש יעלו לישראל כמיליון עולים. כאן התפתחה בן-לילה מצוקת-דיור, ושר השיכון דאז – אריאל שרון – נחלץ למבצע חסר-תקדים של הגברת קצב הבנייה. כל החוקים נרמסו בדרך כדי להוסיף מהר ככל האפשר רבע מיליון דירות חדשות למלאי הדירות. ההכרח לא יגונה, אבל מורשת התקופה צריכה להיות להימנע ככל האפשר מלחזור על רמיסת כל העקרונות הנכונים של תכנון הבנייה.

מה מכתיב את ניהול ההיצע?

המצב כיום אינו מצב של משבר ומצוקת-דיור. משום כך, עדיף היה להימנע מצעדים נמרצים מצד ההיצע, שבאים להתאים את ההיצע לביקוש. עדיף היה שניהול ההיצע ייעשה משיקולים של הטווח הארוך: בתכנון ארוך-טווח, לאור חיזוי צרכי האוכלוסייה. הדבר אינו קשה לביצוע, וכבר נעשה בעבר. חשיבות התכנון ארוך-הטווח היא בכך שטעות בתכנון זה יכולה באמת להביא למשברים ולמצוקות.

מה נותר לעשות?

נותר, אם כן, פתח אחד לייצוב שוק הדירות בטווח הקצר: ניהול הביקוש. מה שמתבקש הוא ריסון של הביקוש הגואה כדי שלא יגרום לתהליך קיצוני של עליית מחירי דירות. ריסון כזה צריך להתמודד עם הנטייה הבעייתית של הביקוש לדיור להיות נתון לתנודות מחזוריות. כלי המדיניות מגוונים ולא יימנו כאן. רובם שייכים לתחומי המיסוי.

הערת שוליים: איזה מין כלכלן מעדיף התערבות ממשלתית?

לכאורה, ניסיון לרסן את הביקוש להשקעה בדיור מהווה נסיגה מחשבתית לכלכלני-שוק. אלו מעדיפים לתת לכוחות השוק לטפל במצבים של אי-שיווי משקל ולא להסתמך על הכוונה ממשלתית. אלא שקיימות סיבות שונות לקבל את הצורך בהתערבות ממשלתית: החל מהתפיסה שמדובר בשוק נכסים עם נטיות להתבדרות, שוק שמתקשה להתכנס לשיווי-משקל בכוחות עצמו, וכלה בתפיסות חברתיות על עידוד משקי בית לבעלות על מגוריהם, על הגבלת אי-השוויון ועל מתן הזדמנות שווה לקבוצות אוכלוסייה שונות.

אם באמת, כפי שאמר רוה"מ במסיבת העיתונאים, הדאגה שלו נתונה לזוגות הצעירים חסרי הדיור – ייתכן שהדרך לרסן את הביקוש צריכה להתחיל בריסון הביקושים הספקולטיביים. ואולי יש גם דרך נוספת: אולי כדאי היה לשקם את מערכת הסיוע לרכישת דיור של משרד השיכון, מערכת שנבנתה כדי ליצור העדפה מתקנת לחסרי-דיור ולסייע להם להגיע לדיור בבעלותם. מערכת סיוע זו נשחקה במהלך העשור האחרון והשאירה את רוב חסרי-הדיור בישראל מופקרים לגורלם.

ועוד הערה

אחד היעדים של התכנית שהושקה אתמול הוא זירוז הבנייה למגורים. אפילו ננקב יעד מספרי: השלמת הבנייה תוך 30 חודש.

מה באמת משפיע על מחירי הדירות? האם דירה שבנייתה החלה נתפסת כבר כחלק מהיצע הדירות, או שלשם כך בנייתה חייבת להסתיים? לפי מה שנמסר ע"י דוברי הממשלה, התפיסה בתכנית היא שדירה חדשה מצטרפת להיצע רק עם השלמת בנייתה – זהו הרי הנימוק לעצם זירוז הבנייה. אלא שהשאלה נותרה פתוחה. מן הסתם, בכל הנוגע לשוק שירותי הדיור, הדירה מצטרפת להיצע רק מרגע שהיא ניתנת לאיכלוס.  לגבי שוק הדירות המצב פחות ברור: ייתכן שמרגע שהקונה רכש את הדירה, ואפילו שהיא כרגע בגדר תכנון בלבד ("על הנייר") – הוא רואה עצמו כאילו מימש את הביקוש, שכן יש בידיו נכס שהוא עתיד ליהנות מעליית מחירו.

אם כך – הזירוז (מעבר לעצם התחלת הבנייה) הוא מהלך סרק