האומנם יש קשר מחייב בין הריבית על המשכנתא לבין גובה התשלום החודשי?

הקשר שכולם מניחים

אנו שומעים וקוראים רבות על הקשר המחייב בין גובה הריבית על המשכנתא לבין גודל התשלום החודשי. המפגש הראשון שלנו עם קשר זה מתרחש בשלב בחירת מסלול המשכנתא: אנו למדים מפקיד המשכנתאות מה יהיה גודל התשלום החודשי בהינתן גודל ההלוואה, תקופת ההלוואה ושיעור הריבית. אנו "משחקים" עם התקופה והסכומים כדי לבנות תמהיל הלוואות התואם את יכולת עמידתנו בתשלום חודשי. המפגש השני שלנו עם קשר זה מתרחש כשאנו בוחרים בהלוואה בריבית משתנה, ואז עולה השאלה "מה יקרה לתשלום החודשי שלי אם הריבית במשק תעלה מ-%X ל-%Y?".

 

והרי נקודה למחשבה: אין קשר מחייב כזה. ההסכמה על קיומו של קשר כזה היא תוצאה של נוהג שאימצו הבנקים בישראל.

 

מניין נולד הקשר?

ההסכמה הרווחת על קשר חד-ערכי בין שיעור הריבית לבין גודל התשלום החודשי מקורה באימוץ הלוואות עם תשלומים חודשיים קבועים של קרן וריבית – הלוואות עם לוח סילוקין המכונה בישראל "שפיצר" (ראו רשימה: "מהו הקשר בין שיעור הריבית בהלוואה לבין גובה התשלום החודשי?").

 

כפי שכבר ראינו ברשימות אחרות בבלוג זה (ראו, לדוגמא, "הלוואת "שפיצר""), הלוואת "שפיצר" נולדה בארה"ב (כמובן שבשם שונה) בשנים שלאחר המשבר הכלכלי של שנות ה-30'. הבשורה החדשה שהביאה הלוואה זו לעולם המשכנתאות היא החזר בתשלומים של קרן ההלוואה, כך שבתום תקופת ההלוואה לא נותר עוד חוב. הנוסחה הקשיחה של ההלוואה – מה שקראנו במקום אחר "קבוע המשכנתא" - יצרה יחסים ברורים ופשוטים בין גודל ההלוואה המקסימלי לבין גודל ההכנסה של הלווה.

 

מיגבלות של שימוש בהלוואות "שפיצר"

ההלוואה עם לוח סילוקין "שפיצר" היא מוצר פיננסי נפוץ. סוד הצלחתה הוא שהיא מתאימה לרוב הלווים ולרוב מצבי הכלכלה. הלוואה זו מהווה לרוב כ-80% מסך ההלוואות הניתנות. ובכל זאת, ישנם מצבים בהם דווקא מיגבלותיה באות לידי ביטוי.

 

מצב אחד כזה הוא כאשר מחירי הבתים עולים לאורך זמן יחסית לשכר (כלומר: מחירי הבתים עולים במונחי שנות שכר). במצב כזה, הגזירה הפשוטה של תשלומים חודשיים מגודל ההלוואה (שנגזר, באופן טבעי, ממחיר הדירה) גורמת לכך שחלקים גדלים והולכים של האוכלוסייה מאבדים את יכולתם לעמוד ברכישת הדירה בגלל גובה התשלומים החודשיים. ואמנם, בארה"ב גרמה עליית מחירי הבתים בעשור האחרון לשימוש גובר בהלוואות שאינן עם לוח סילוקין "שפיצר", שכן מספר הלווים שיכלו לעמוד בהלוואות "שפיצר" הלך וקטן.

 

מצב אחר שמדגיש את מיגבלותיה של הלוואת "שפיצר" הוא כאשר מתקיים תהליך אינפלציוני. במצב כזה, התשלום החודשי הקבוע הולך ונשחק במונחי הכנסה: הוא גבוה בתחילת התקופה ונמוך בסופה. בישראל – שהגיעה לשיאים בינלאומיים בתחום האינפלציה – נוצר פתרון מקורי: הלוואה צמודת-מדד ("שפיצר צמוד"). זוהי למעשה נטישה של לוח הסילוקין המקורי לטובת לוח ה"מתוקן" עבור אינפלציה.

 

מצב שלישי שבו הלוואה מסוג "שפיצר" היא בעייתית הוא מצב שבו ההלוואה היא בריבית משתנה וחלות תנודות (או אף שינויים ארוכי-טווח) בגובה הריבית. במצב כזה, שינויים בגובה הריבית במשק "מנדנדים" את גודל התשלום החודשי של הלווים. אם מדובר בתנודות ריבית מקריות, מוגבלות בהיקפן וחסרות-מגמה – הנזק הוא רק בתנודות נגזרות של התשלום החודשי. אם, לעומת זאת, מדובר בשינויים מהותיים של הריבית – הנזק יכול להיות פגיעה ביכולתם של הלווים לעמוד בתשלומים החודשיים. שינויי ריבית יכולים לתרגם את עצמם לתופעות נרחבות של פיגורים ואפילו חדלות-פירעון. המוצר הפיננסי הסטנדרטי הופך להיות מקור אפשרי של סיכון אשראי מערכתי.

 

המצב בישראל

כפי שכבר ראינו ברשימה קודמת, העובדה ששיעור האינפלציה בישראל ירד לרמה המקובלת במשקים מערביים יצרה אפשרות להשיב את שוק המשכנתאות למטבע הלאומי, לאחר קרוב לשלושים שנים בהן הוא התנהל במטבעות אלטרנטיביים (בעיקר, כפי שראינו, במטבע הווירטואלי "שקל צמוד-מדד").

 

אלא שכאן נוצרה בעיה. בגלל שהשימוש בשקל כמטבע חוב ארוך-טווח בשוק ההון הוא עדיין צעיר, וחוויית האינפלציה עדיין טרייה בתודעת השחקנים בשוק זה – אין עדיין בישראל שימוש נרחב בחוזים ארוכי-טווח בריבית קבועה. רוב החוזים הם בריבית המשתנה (לרוב בתדר חודשי). מצב זה כשלעצמו אינו בעייתי, מה גם שייתכן שהוא זמני ובהדרגה ייווצרו גם חוזים ארוכים בריבית קבועה, אלא שהמשבר הפיננסי העולמי הביא להפחתת הריבית הקצרה לרמות חסרות-תקדים. ריבית נמוכה זו קרצה ללווים, ובמהרה עבר רוב שוק המשכנתאות בישראל להלוואות שקליות בריבית משתנה. הבעיה היא, לכן, שרוב חוב המשכנתאות "יושב" על רמת ריבית נמוכה שצפויה להשתנות בשנים הקרובות. בגלל שכמעט כל הלוואות המשכנתא הן מסוג "שפיצר" – עליית הריבית חייבת לגרור גידול של נטל התשלומים השוטף של הלווים.

 

זהו מצב מדאיג. זהו מצב שבו הלוואות "שפיצר" לא היו צריכות להיות המוצר הדומיננטי.

 

בנק ישראל מתנבא

בשנה האחרונה ראינו מספר פעמים כיצד נגיד בנק ישראל מתריע על הסכנה שבמצב הנוכחי, של נטילת הלוואות שקליות בריבית משתנה. מקור הסכנה אינו בעצם העובדה שעליית הריבית תגרום לגידול בתשלומי המשכנתא, אלא בכך שייתכן שחלק מהלווים לא לקחו בחשבון את השפעת עליית הריבית על גודל התשלום החודשי ואז עליית הריבית תביא אותם לאי-עמידה בתשלומי המשכנתא. אם התופעה תהיה בקנה מידה משמעותי – הסיכון יעבור אל המערכת הפיננסית.

 

החשש הביא את הבנק המרכזי להשמיע את קולו מספר פעמים ולהתרות בלווים (ואולי גם בבנקים) שבנטייתם ללוות בריבית משתנה הם מגבירים את עוצמת (והשלכות) הזעזוע שצפוי לפקוד את המערכת הפיננסית. חישובים שונים שפורסמו בעיתונות מטעם בנק ישראל באו להמחיש ללווים את פגיעותם לשינויי ריבית, מתוך תקווה לשכנע אותם להסיט את תמהיל ההלוואות לעבר ההלוואות בריבית קבועה.

 

הפיקוח על הבנקים פועל

מה שלא הושג באמצעות שכנוע מילולי – הפך ליעד להתערבות רגולטורית של המפקח על הבנקים. כך ראינו החמרה של דרישות ההון הרגולטורי בגין הלוואות שקליות בריבית משתנה (ראו: "על ההנחיות החדשות של בנק ישראל"). מעבר לדרישות עצמן, המשיך גם המפקח על הבנקים בהזדמנויות שונות להתריע על ההישענות המוגברת של לווים על הלוואות שקליות בריבית משתנה.

 

ומה עם הבנקים?

השאלה המעניינת היא מה עושים הבנקים נוכח התחזית של עליית הריבית. ברור שהם מעמידים הרבה יותר אשראי בריבית משתנה מאשר בנק ישראל היה רוצה, וזו הסיבה שהבנק המרכזי מתערב: במקום שמילים משכנעות - אין צורך לנקוט ברגולציה מגבילה. מדוע הבנקים עושים זאת?

 

הסיבה הראשונה היא שהאשראי השקלי הקצר נוח יותר לבנקים מאשר אשראי צמוד, שכן משכנתאות שקליות בריבית משתנה ממומנות ע"י פיקדונות שקליים קצרים, המצויים בשפע בידי הבנקים, בעוד שאשראי צמוד-מדד מחייב אותם לגייס מקורות ממשקיעים מוסדיים (חברות ביטוח, קופות-גמל וכו'). ממילא, המירווח הפיננסי שנשאר בידי הבנקים בהלוואות שקליות בריבית משתנה גבוה מזה שבהלוואות צמודות-מדד.

 

הסיבה השנייה היא שהבנקים, הנלחמים ביניהם על נתח השוק – מתקשים לעמוד בפני דרישות הלווים המתאווים לנצל את הריבית השקלית הנמוכה. הצלחתם להגביל בהדרגה את האשראי השקלי בריבית משתנה מסתייעת לכן באזהרות החוזרות של הבנק המרכזי, בדרישות ההון החדשות של המפקח על הבנקים המייקרות אשראי זה, ואולי גם בשיתוף פעולה פסיבי ביניהם בשכנוע הלווים.

 

נוהג נוסף של הבנקים הוא לבצע סימולציה של יכולת ההחזר של הלווה בהינתן שינוי בגובה הריבית. כך, לדוגמה, למדנו מראיון של מנכ"ל אחד הבנקים למשכנתאות שניתן לרגל פרסום הדוחות הכספיים, שיכולת ההחזר של הלווה באותו בנק נבחנת עבור ריבית "פריים" בגובה 7% (בהשוואה לשיעור הנוכחי של 4% הצפוי בתחילת חודש מארס). זהו אמנם אמצעי נוח להקטנת החשיפה לסיכוני אשראי כתוצאה משינויי ריבית, אבל בסופו של דבר זהו רק אמצעי זהירות חלקי: מה יקרה אם במהלך השנה או השנתיים הקרובות תעלה ריבית ה"פריים" ל-17%? מי שחושב שתרחיש כזה אינו סביר, כדאי שיקרא מחדש חומר על ניהול סיכונים.

 

פיתרון לדוגמא: המוצר האמריקני

הנקודה המעניינת בדיון זה היא שניתן היה ללמוד מניסיונם של אחרים: בשוק המשכנתאות האמריקני, המשמש לרובנו מעבדת ניסויים שקופה, לא קיים מוצר "שפיצר" בריבית משתנה. הסיבה היא בדיוק החשש שעלייה של שיעור הריבית תכתיב אוטומטית גידול משמעותי של התשלום החודשי ותביא לקשיים מצד הלווים לעמוד בתשלומי המשכנתא. הפתרון שאומץ בארה"ב לקראת תרחיש זה הוא שינוי מסויים של המוצר הפיננסי הסטנדרטי: קביעת "תיקרה" לגובה התשלום החודשי, כך שגם אם הריבית עולה בתלילות – התשלום החודשי אינו יכול לעלות מעבר לגודל מסוים שנקבע מראש בהסכם ההלוואה.

 

התוצאה של אימוץ מוצר פיננסי זה היא שנוצר נתק (מעבר לרמה מסוימת של הריבית) בין שיעור הריבית לבין גודל התשלום החודשי, נתק שמבטיח שעליית הריבית לא תיצור סיכון אשראי ולא תגרור לווים למצב של פיגורים ואת המערכת הפיננסית - לאיום של משבר. למלווה לא נגרם הפסד במקרה של עליית הריבית אלא רק דחיית חלק מהתשלומים, שכן הפרשי תשלומים שלא שולמו בגלל אפקט ה"תיקרה" מתווספים לקרן ההלוואה.

 

פיתרון אחר: הצמדה לשני מדדים

הבעיה שיוצר לוח סילוקין של הלוואת "שפיצר" היא שהוא מכתיב סד של קשר קבוע בין שיעור הריבית לגובה התשלום החודשי. ניתן לסלק סד זה גם בדרך אחרת: לדוגמא, אם בונים מוצר פיננסי שהריבית השוטפת אינה מכתיבה בו את גובה התשלום. קיים מיגוון אפשרי של מוצרים כאלו, שבהם התזרים אינו מוכתב ע"י שיעור הריבית, כמו לדוגמה הצמדת התשלום החודשי (ולא קרן ההלוואה!) למדד השכר הממוצע במשק. אני מציע לקוראים כתרגיל עצמאי לחשוב בעצמם על מוצרים אפשריים נוספים.

 

אז מדוע כולם מניחים שיש קשר בין ריבית השוק לגובה התשלום החודשי?

לסיכום, ולאור העובדה שקיימים פתרונות שבעזרתם ניתן להקטין את הנזק הצפוי במקרה של עליית הריבית, עולה השאלה מדוע בעצם לא נעשה דבר עד כה. הבנקים התייחסו לנושא הריבית המשתנה כאילו הוא מענה מתחייב לדרישות הלווים. על נטישת לוח סילוקין "שפיצר" לא שמענו. אפילו בנק ישראל, שהתריע על הסכנה ואמור להיות מודע לאפשרות לנתק את הקשר האוטומטי בין שיעור הריבית לבין גובה התשלום (יש שם גם בעלי מקצוע - לא רק פקידים) – לא השמיע דבר בנושא. מדוע?

אין לי תשובה לכך.

אופי התחרות בין הבנקים

באין תשובה, אנו חוזרים להשערה ישנה. כנראה שהסיבה לפסיביות של הבנקים בנושא ההלוואות השקליות בריבית משתנה קשורה לאופי התחרות ביניהם. כפי שכבר ראינו ברשימה קודמת בבלוג זה (ראו: "על אופי התחרות בין הבנקים למשכנתאות בישראל"), התחרות בין הבנקים היא תחרות טוטאלית וכוחנית על פלח שוק ועל יוקרה: ההצלחה בתחרות זו על המיקום בטבלה חשובה לבנקים יותר מעצם הרווחיות הנובעת מפעילות המשכנתאות, ויעיד על כך המחיר שהם מוכנים לשלם במאמץ (וזהו בדיעבד מאמץ-סרק) להגדיל את פלח השוק שלהם: הפחתת ריבית, הגדלת החשיפה לסיכוני אשראי והגדלת הוצאות הפירסום. בהתאם, התחרות אינה נשענת על הכלים שהיינו מצפים לראות: מוצרים פיננסיים חדשניים, יכולת עדיפה בזיהוי ותמחור סיכוני אשראי או על טיב השירות (כפי שיודע כל מי שמנסה לקבל שירות בבנקים למשכנתאות לאחר אישור ההלוואה).