לכאורה, הלוואת המשכנתא היא עיסקה לטווח ארוך. לאחר שנטלתם את המשכנתא אתם מרגישים שזכותכם להירגע, ולהתפנות לעניינים אחרים בחייכם. לא נהניתם מהתהליך, מה גם שנטילת המשכנתא מתלווה לרוב לרכישת דירה חדשה, והתהליך הכולל הוא ארוך, מורכב, עתיר החלטות קשות ומתיש. אתם רוצים לשכוח מהמשכנתא למשך שנים.
אתם טועים.
שינויים
אנשים סוברים שהלוואת המשכנתא שנטלו צריכה ללוות אותם לאורך חייהם עד שיסיימו לשלם אותה, או לפחות עד שיזכו בסכום כסף גדול שיאפשר להם לסלק אותה. הרעיון של מיחזור המשכנתא (החלפת ההלוואה הקיימת בהלוואה שונה) נראה להם מיותר. האירוע היחיד שמצדיק בעיניהם מיחזור הלוואת משכנתא הוא ירידה חדה של שיעור הריבית.
הדבר אינו כך.
ייתכן שבזמן שחלף מאז שנטלתם את המשכנתא חלו שינויים שונים בסביבה הכלכלית או בחייכם, שינויים שמצדיקים הערכה מחדש של המהלך:
שינויים בהכנסות משק הבית – ייתכן שהכנסותיכם הקבועות גדלו עקב סיום הלימודים, התבססות בעבודה, חזרה לעבודה של בת הזוג או הצלחת העסק שלכם. אם אכן הכנסותיכם גדלו מאז שנטלתם את המשכנתא – ייתכן שיש ביכולתכם להגדיל את נטל התשלומים השוטף ולקצר בכך את תקופת ההחזר של המשכנתא. תחסכו כך הוצאות ריבית.
שינויים בתנאי השוק – ייתכן שחלו שינויים בשוק שיש להם השפעה על הלוואת המשכנתא שלכם - שינוי של שיעור הריבית במשק, של קצב האינפלציה או של שער החליפין של השקל – ושמצדיקים הערכה מחדש של סוג המשכנתא.
שינויים בציפיות לגבי העתיד – ייתכן שלא חלו עדיין שינויים מהותיים, אבל בגלל התפתחויות שונות אתם חיים בסביבה שונה מבחינת ציפיותיכם לעתיד. ציפיות אלו יכולות להיות לגבי הסביבה הכלכלית - המחירים, שער החליפין, הפעילות הכלכלית וכו', או לגבי מצבכם האישי – התעסוקה, ההכנסות ומידת יציבותן, ההוצאות הצפויות, גודל המשפחה וכו'.
קבלת סכום כסף חד-פעמי – ייתכן שקיבלתם או אתם עומדים לקבל סכום כסף משמעותי שתוכלו לבחור אם להשתמש בו לשינוי גודל ומבנה החוב.
מיחזור כמהלך רציונאלי
מיחזור הלוואת משכנתא הוא מהלך רציונאלי. ההחלטה לארגן מחדש את החוב שלכם היא תוצאה אפשרית של שינוי שחל באחד מהנתונים לגבי חייכם, שינוי המחייב הערכה מחדש של מבנה חוב אופטימאלי עבורכם. מה שהיה נכון ביום נטילת המשכנתא אינו נכון בהכרח כעבור מספר שנים: המצב השתנה.
הערכה זו מחדש אינה צריכה לבוא רק בעקבות שינוי דרמטי שחל בחייכם: היא יכולה לנבוע מהכרתכם שדברים משתנים, גם בהדרגה. התהליך הוא לכן תקופתי: מידי תקופה רצוי שתבצעו הערכה מחדש עד כמה מבנה החוב שלכם מתאים לצרכיכם, ממש כפי שמידי תקופה אתם אמורים לבחון מחדש את מבנה תיק הנכסים שלכם.
היתרון בעת מיחזור: מצבו של הלווה בעיני עצמו
חלפו שנים מאז נטלתם את הלוואת המשכנתא. אם אתם משק בית צעיר, סביר שאתם נמצאים בתוואי עולה של הכנסות, פרי התבססות מקצועית ותעסוקתית. גידול ההכנסות פירושו שהנטל היחסי של תשלומי המשכנתא (היחס בין התשלום הקבוע להכנסה) יורד לאורך השנים. כדאי לשקול אם יש מקום לעדכן את גובה התשלומים ובכך לקצר את תקופת המשכנתא.
נקודה אחרת נוגעת לתחושת הביטחון העצמי שלכם במובן הכלכלי. כשנטלתם את הלוואת המשכנתא נדרשתם להתחייב על תשלום חודשי. אצל אנשים צעירים קיים חשש מובן לגבי פוטנציאל ההשתכרות שלהם, לגבי תוואי ההכנסות העתידי שלהם. הסנקציה שהבנקים יכולים להפעיל כנגדכם במקרה של פיגור בתשלומים הפחידה אתכם, וייתכן שמתוך שמרנות התחייבתם לתשלום חודשי צנוע ו"מתחתם" את תקופת המשכנתא.
כיום המצב שונה: יש לכם מושג טוב יותר מהו פוטנציאל ההשתכרות שלכם. יש לכם יותר ביטחון עצמי לגבי יכולתכם לעמוד בנטל תשלום קבוע.
היתרון בעת מיחזור: מצבו של הלווה בעיני הבנק
לא רק אתם מרגישים בשינוי שחל במצבכם - גם הבנק רואה אתכם אחרת: בשנים שחלפו מאז שנטלתם את הלוואת המשכנתא פחת חובכם, גם אם במידה צנועה. לעומת זאת, ערך הדירה שקניתם עלה, והיחס בין יתרת ההלוואה לבין ערך הדירה ירד. הבנק מרגיש כעת בטוח יותר לגבי יכולתו להשיב לעצמו את קרן ההלוואה ע"י מימוש הנכס המשועבד.
אבל הדבר החשוב ביותר מנקודת ראותו של הבנק הוא היסטוריית האשראי החיובית שלכם. כשבאתם ליטול הלוואה הייתם כמעט אנונימיים מבחינתו: למרות כל האינדיקטורים בהם משתמש הבנק להערכת סיכון הלווה, הוא לא יכול היה לדעת בוודאות שתהיו לווים טובים. כיום הוא כבר יודע: אתם משלמים את חובותיכם כסידרם. זוהי אינפורמציה מאד חשובה לבנק. אתם פחות מסוכנים בעיניו. פרמיית הסיכון שידרוש מכם כיום תהיה נמוכה מזו ששילמתם בנקודת הפתיחה.
לא רק מצבכם כלווים השתנה - היסטוריית האשראי החיובית, יכולת ההשתכרות המוכחת ואולי גם הצטברות נכסים פיננסיים בידיכם (פיקדונות, ניירות-ערך, יתרה בקופות-גמל) – כל אלו משנים את הדרך בה הבנק רואה אתכם: לא רק לווים, אלא אולי גם לקוחות פוטנציאליים לשירותים בנקאיים אחרים. יש לכם ערך כלכלי כלקוחות בנק.
אתם צריכים לנצל כל זאת על-מנת לשפר את תנאי המשכנתא שלכם.
מטרות המיחזור
קיימות כמה מטרות מקובלות למיחזור הלוואות משכנתא:
הפחתת ריבית המשכנתא, אם בגלל שינוי תנאי השוק ואם בזכות השיפור בכוח המיקוח שלכם
שינוי של תמהיל ההלוואה (צמוד/לא צמוד)
קיבוע (או ניוד) של הריבית בהלוואה
הגדלה (הקטנה) של נטל התשלום החודשי, ובהתאם קיצור (הארכה) של תקופת ההלוואה
אחר: קונסולידציה של חובות, אירגון מחדש של החובות
העברת החוב מבנק אחד לבנק אחר
כמה כללים שכדאי לאמץ בעת מיחזור הלוואת משכנתא
יש להפעיל שיקולים של הטווח הארוך. הלוואת משכנתא אינה נושא לספקולציה פיננסית. אל תתפתו למה ששמעתם באחרונה על קצב האינפלציה הצפוי או על תוואי הדולר ואל תנקטו בצעדים נמהרים. שימו לב ששמעתם אולי "טיפים" לטווח קצר, ואין לבסס עליהם החלטות לטווח ארוך.
הפעילו עקרונות שמרניים של ניהול סיכונים. אל תהמרו על הלוואה דולרית אם הכנסתכם שקלית. אל תיטלו הלוואה בריבית "פריים" אם אין לכם מושג מה תעשו כשהריבית במשק תזנק. בגלל הגודל של הלוואת המשכנתא מדובר בהימור גדול מידי מבחינתכם.
שיקלו מהו הנטל החודשי המתאים לכם בטווח הארוך. אל תהיו שמרנים יתר על המידה, ומצד שני אל תזלזלו בסיכון שהכנסותיכם לא תאפשרנה לכם לעמוד לאורך זמן בנטל התשלום השוטף.
בחירת הלוואת משכנתא אינה החלטה חד-פעמית שכוחה לכל תקופת ההלוואה. להיפך: יש להבין שהבחירה ניתנת להיעשות מחדש בכל נקודת-זמן. מדובר בהערכת מצב תקופתית, שיכולה להוביל למיחזור ההלוואה.
מיחזור כרוך בהוצאות. מדובר גם בעמלות שונות שיש לשלם בבנק וגם בהשקעת זמן משמעותית מבחינתכם. קיום הוצאות העיסקה פירושו שיש סף כדאיות למיחזור: לא כל ירידה של שיעור הריבית מצדיקה מיחזור.
רצוי להיפטר מאמונות טפלות בכל הנוגע ל"תחנות יציאה" ולעמלת סילוק מוקדם. זכותו החוקית של הלווה למחזר הלוואת משכנתא בכל עת שירצה, ואין שום מיגבלה הנוגעת ל"תחנות יציאה". קיום עמלת סילוק מוקדם ("דמי היוון") אינו אומר שהמיחזור אינו כדאי. יש להבין את הנתונים לאשורם ולא להיות קרבנות של אמונות טפלות.
3 תגובות:
המאמר מוצג באופן חד וברור.
היה מקום לשם דגש על האפשרות במחזור משכנתא לארגן מחדש את כל החובות של משק הבית ולא רק את החבות בגין המשכנתא. יתכן שיש להתייחס ברשימה נפרדת ליתרונות והחסרונות של ארגון מחדש של כל חבות משק הבית באמצעות משכנתא.
שלום, הייתי בבנק והבנקאי אמר לי שלא כדאי לי למחזר את ההלוואה שלי כי אני לא משלם ריבית על ההצמדה הצבורה. הוא הראה לי שבדוח שלי יש הפרדה בין הקרן לבין ההצמדה וטען שכרגע אני משלם ריבית רק על הקרן ולא על ההצמדה ובמידה ואני אמחזר אני אתחיל לשלם ריבית גם על הקרן וגם על ההצמדה. האם הוא צודק? תודה
מעניין מאד
תודה
forward
ייעוץ עסקי
הוסף רשומת תגובה