שאלות ותשובות על בחירת הרכב הלוואת משכנתא

לפני כחודש היפנה אלי חבר שאלה במייל לגבי הלוואת המשכנתא שהוצעה לו. הפנייה גררה תכתובת מתמשכת, של שאלות ותשובות. מאחר שאני מוצא שחלק מחילופי הדברים שלי עם אנשים שונים חוזר על עצמו  – חשבתי לנכון לפרסם את הדברים לטובת קוראי הבלוג, בצורת שאלות ותשובות. כמובן שהדברים עברו עריכה, ושמספר פרטים מחילופי הדברים המקוריים הושמטו כדי להגן על פרטיות השואל.

שאלה

דורון שלום: אשמח לשמוע את דעתך על הצעה שקיבלתי מהבנק, לבקשת משכנתא בסך 700 אלף ש"ח. לפי הצעת הבנק ההלוואה תהיה מורכבת מחמישה חלקים שונים, הן מבחינת ריבית והצמדה (ריבית פריים, ריבית צמודה-משתנה וריבית צמודה-קבועה), והן מבחינת תקופת הלוואה (15 עד 30 שנה). ההחזר החודשי הנגזר מהמבנה המוצע עומד על כ-3,200 ש"ח, וההלוואה מתוכננת כך שההחזר יעלה באופן מדורג ולא דרמטי (בהנחות מקובלות לגבי האינפלציה הצפויה). הנחת המוצא של מי שבנה את הרכב ההלוואה היא שהחזר חודשי שכזה ישאיר את הוצאותינו החודשיות דומות לאלו הקיימות היום. אשמח אם תעיף מבט ותחווה דעתך.

תשובה

אני מבין שפנית אלי כדי שאחווה דעה לגבי ההרכב שהוצע לך. העניין הוא שאינני חושב שהנקודה החשובה בהצעה של הבנק היא ההרכב: אני מוטרד דווקא מהשיחה המתקיימת סביב ההרכב, כאילו יש דבר כזה הרכב נכון, כאילו קיימת "הלוואה אופטימלית".

החיפוש אחרי המבנה הנכון והאמונה שניתן לבצע אופטימיזציה של הלוואת משכנתא הם אשליה שיועצי משכנתאות (בבנקים ומחוץ לבנקים) מפיצים בקרב הלקוחות. זהו מנוף מכירה אפקטיבי: הלקוחות מתפתים בקלות לתפיסה שמדובר בבעייה מורכבת, שפתרונה דורש ייעוץ מקצועי. אבל זוהי בדיוק הסיבה שמדובר באשליה מסוכנת: היא יוצרת אצל הלווה תחושה מוטעית של חוסר-אונים, כאילו יש כאן איזה ידע טמיר ומסובך הנתון בידי יועצים. היא יוצרת תלות (דווקא מהסיבה הלא נכונה), היא מפריעה ללווה לגבש דעה עצמאית. זה מיותר.

האשליה המסוכנת ביותר היא זו הגורסת שיש פתרון "נכון". האשליה מועצמת ע"י הטקס של שימוש בתוכנות מחשב שלכאורה "פותרות" את המישוואות המסובכות. מדובר בהטעייה של הלקוח: אין פתרון נכון, ואין הרכב אופטימלי. אנו חיים במצב של אי-ודאות, וכל ניסיון למצוא פתרון יחיד מהווה ניסיון להתעלם מאי-הוודאות: להניח הנחות מסויימות לגבי העתיד, כלומר לא לקבל את המצב האמיתי. אני מציע לחילופין לשכוח מהחיפוש אחר הרכב הלוואה אופטימלי – אין דבר כזה. במקום זאת עדיף לעסוק בשאלה האמיתית: בעולם של אי-ודאות, להשתמש בכללים מסויימים לצורך קבלת החלטות, ולזכור שהם אינם מגדירים פתרון יחיד.

העירפול משרת את יועצי המשכנתאות: הוא נותן להם כוח. הוא הופך את התשובה לשאלה מהו מבנה ההלוואה האופטימלי לתוצאה של כביכול מודל מתמטי מורכב, שאינו נתפס באינטואיציה. זו אולי הסיבה שיש בהלוואות כל-כך הרבה חלקי-משנה, לתקופות שונות ובסוגי הצמדה וריבית שונים. מין הרכב המעיד כביכול על רמת הסיבוך של הבעייה. על זאת ניתן עוד להוסיף תחזיות, מבחני רגישות וגרפים שמספק היועץ, עד שהלווה איבד סופית את כושרו להבין את ההצעה. לרגע, בשיחה עם היועץ, הוא עוד הנהן בראשו במבוכה, אבל חודש לאחר שנטל את ההלוואה - אין לו יותר יכולת לשחזר את המבנה שבחר, ועל אחת כמה וכמה להסביר את השיקולים למבנה זה.

לפיכך, אין לי משהו לומר על ההרכב המוצע, והוא איננו יותר טוב בעיני מהרכב אחר. 

שאלה

הרכב ההלוואה הוא תוצר של ייעוץ פרטי. אני מודה שגם לי לא ברור מדוע צריך הרכבים שונים של הלוואה לטווחי זמן שונים ומשונים. נעבור לשאלה אחרת: נניח שאחד מילדיך היה לוקח היום הלוואת משכנתא - מה היית מייעץ לו לגבי הרכבה?

תשובה

זו כבר שאלה יותר קלה. כדי לבחור הרכב הלוואה יש לענות קודם על שתי שאלות:

1. מהו גודל התשלום החודשי הקבוע שאתה יכול/מוכן להתחייב עליו (צ"ל עד שליש מהשכר היציב נטו)?
2. מהו הגודל האמיתי של המימון הבנקאי הנדרש לרכישת הדירה, כולל הוצאות עקיפות, שיפוצים נדרשים, תוספות נחוצות לשלוש השנים הראשונות (מיזוג? ארונות? החלפת בלטות?) וכולל רזרבה כספית שאתם חייבים להשאיר לעצמכם למקרה של אובדן הכנסה זמני (לדוגמא: למקרה שאחד מבני הזוג אינו משתכר במשך ששה חודשים)?

לאחר שווידאתם שאתם מבקשים מהבנק את מלוא הסכום הדרוש לכם, להלן כמה כללים לגבי בחירת הרכב ההלוואה:

• פיזור בין סוגי הלוואות – הפיזור חשוב. אף אחד לא יודע מה יהיה בעתיד והמודלים/סימולציות של הבנקים הם הטעייה כי בשלב מסויים הלקוח שוכח שהוא עוסק בסימולציה וחושב שמדובר בתמונת העתיד. ריכוז ההלוואה במגזר/בסוג ריבית יחיד הוא הימור פיננסי, וכנראה שאתם מהמרים על סכומים גבוהים מידי עבורכם
• פריסה מקסימלית – כדאי לבצע פריסה מקסימלית של חלק ההלוואה שהוא בריביות המשתנות. תמיד אפשר לסלק את ההלוואות או להאיץ את קצב פירעונן
• החשש מעמלת סילוק מוקדם הוא טעות נפוצה – יש להתעלם מהאגדות הרווחות על "תחנות יציאה" ועמלת סילוק מוקדם כשיקול לבחירת הרכב ההלוואה. (לא נפרט כאן: הדברים מוסברים ברשימות אחרות בבלוג זה).
• פיזור בין בסיסי הצמדה – יש לחלק את ההלוואה בין המגזר הצמוד למדד לבין המגזר הלא-צמוד. הצמדת היתרה (והתשלומים החודשיים) למדד לא צריכה להפחיד אתכם, כי אפשר לצפות שבטווח הארוך השכר הממוצע ינוע במקביל למדד המחירים. מי שמתחכם וחושב שהוא ירוויח רווח אינפלציוני מהלוואה לא-צמודה - משלה את עצמו ועושה ספקולציות שלא צריך לעשות ל-30 שנה
• זהירות מעודף ריביות משתנות - אם אין לכם מקורות ידועים לפירעון מוקדם של ההלוואה בעוד X שנים – יש להיזהר מהגזמה במשקלן של הריביות המשתנות בסך ההלוואה, בעיקר ריבית ה"פריים", ולהדגיש יותר את המרכיב של ריביות קבועות
• קיצור תקופות של הלוואות בריבית קבועה – הלוואות בריבית קבועה מבטיחות את הלווה מפני אפשרות של עליית הריבית במהלך חיי ההלוואה. הבעיה היא שההטבה הזו כרוכה בתשלום: הלוואות בריבית קבועה הן יקרות יותר, והריבית היא פונקציה עולה של תקופת ההלוואה. לכן, בהינתן שאנו רוצים לפרוס את ההלוואה לטווח ארוך כדי להקטין את התשלום החודשי -  יש לשקול לקצר תקופה בהלוואות בריבית קבועה, ולהאריך תקופה בהלוואות בריביות המשתנות
• יצירת הקלה בעומס התשלומים לתקופה הראשונה - קיימת אפשרות לדחות את החזר הקרן (הלוואות המכונות "ריבית בלבד", או "גרייס") בשנים הראשונות, ובכך להקטין את הנטל באותן שנים. הלוואה כזו מתאימה למי שיש לו סיפור שמצדיק את זה - לא לכולם
• בדיקה עצמית אחרונה - יש לוודא שבשיקולי בחירת הרכב ההלוואה לא נכנסו שום שיקולים שההסבר שלהם הוא תחזית מקרו-כלכלית לגבי ריביות, אינפלציה, מחירי דירות וכו'. אם נכנסו שיקולים כאלו - יש כנראה טעות בהרכב ההלוואה, כי היא בנוייה על הנחות מסויימות לגבי העתיד. זהו מצב של "פוזיציה". רוב הסיכויים שלא שמתם לב לפוזיציה ולסיכון הכרוך בה. לכן עדיף לבנות את הרכב הלוואה מתוך שיקולי ניהול סיכונים בלבד, לא מתוך שיקולי תשואה. רמז: נסו לחשוב בדומה לשיקולים שפנסיונר מפעיל כשהוא מחליט על הרכב תיק השקעות

שאלה

תודה. זה נשמע כמו הרצאה נכונה בהחלט בתחום, ואני מקבל את ההנחות בגדול. אני מסכים שאין לעשות סימולציות לעתיד, וגם לא להגזים בהלוואה בריבית משתנה לא צמודה. מצד שני אני רואה שהחלוקה שהוצעה לנו היא 45% הלוואות צמודות בריבית משתנה כל 5 שנים, כ-33% בריבית שקלית (פריים) והיתרה (כ-23%) צמוד בריבית קבועה. זה לא נראה הרכב שסותר את המלצותיך בגדול. כמדומני גם שהריבית הקבועה בהלוואות צמודות תמיד הייתה גבוהה למדי – והשאלה היא אם צריך אולי לוותר על המרכיב הזה.

תשובה

אני הייתי מבקש ציטוט של הלוואה שקלית לא-צמודה בריבית קבועה, ושוקל את החלטתי לאור הציטוט. בנוסף, כ"כ הרבה חוב שקלי בריבית לפי הפריים זה הימור שמוגבל (כך נראה לי) ע"י ההוראה של המפקח על הבנקים (33%). צריך לחשוב אם אתם בכלל רוצים כ"כ הרבה חוב בריבית הפריים, או שאתם מובלים ע"י מיגבלות המפקח על הבנקים.

השיקול של ריביות משתנות נוגע למצבו הספציפי ולגילו של הלווה. מבוגרים, וכאלו שיש בידיהם מקורות כספיים זמינים, יכולים לנצל את הריביות הנמוכות השוררות כיום. אבל זהו הימור, ובמקרה של זוג צעיר צריך להיזהר: מה הם יעשו כאשר יחולו שינויים משמעותיים בריבית שיגדילו להם את התשלום החודשי?

שאלה

לסיכום – מה אתה אומר?

תשובה

אני מתעסק קצת בייעוץ פרטי בנושא משכנתאות למשקי בית. הבעיה עם המתייעצים היא שהם נשענים על תערובת בעייתית של מידע שטחי, אי-הבנה בחלק מהתחומים הרלוונטיים (מימון),  אמונות טפלות, פחדים, וכו'. ואם זה לא מספיק - יש להם עוד בעיה: הם נכנסים לבנקים ומישהו שותל להם בראש אינפורמציות לא נכונות. ואז הבעיה היא בעצם שכדי להחליט על הרכב הלוואה צריך קודם לעשות להם רי-פורמט בראש: למחוק להם מהראש את כל מה שהם יודעים ולהתחיל לעשות סדר מחדש במחשבה. זה קשה, כי בחלק מהנושאים זה לא אינטואיטיבי, ולפעמים יש להם גם התנגדויות.

בסופו של דבר יש כאן עניין של החלטה מושכלת: הלווים צריכים להבין את הבחירות, ולהבין שתפקיד הייעוץ אינו לבחור במקומם - רק להבהיר להם את משמעות הבחירות. היועץ צריך להימנע מהכתבת דעה (מניסיוני, במקרים מסויימים הלווה מתחנן להתמסר ליועץ), כי מדובר בבחירת הימור. מי שישלם על טעות בהימור זה הלווה, לא היועץ. זו גם עצה להורים: קשה להורים להימנע מהכתבת עמדה, אבל זה חיוני.

הדבר המוזר בעיני בביקוש לייעוץ זה שכולם (כולל אתם) מגיעים לשאול על התמהיל. זו שאלה מאוחרת מידי, לא חשובה, ואין לגביה תשובה אמיתית -- אבל זה הטריגר של אנשים לפנות לייעוץ כי הם מרגישים פתאום חשש להחליט. כאילו שכל ההחלטות שהם כבר עשו עד לבחירת התמהיל היו טריוויאליות. אני אישית בד"כ דוחה פניות של אנשים שכבר החליטו הכל ורק רוצים ייעוץ בשאלת הרכב ההלוואה.

שאלה

אכן דברים מעניינים. אפשר לכתוב על כך מאמר חשוב ולפרסם בעיתון – אולי תעשה זאת?

אני מסכים איתך שהתמהיל הוא הימור ואינו חד משמעי. צריך קודם להחליט על גובה המימון (הנדרש והראוי) ואח"כ לכתת רגליים כדי לקבל את ההצעה הטובה ביותר. הענין הוא, שהבנקים נוטים לבלבל את הציבור עם הרכבי משכנתאות שונים ומשונים, ואז יכולת ההשוואה נפגמת אנושות, ולכן גם באים אליך עם שאלות מעצבנות...או לא ראויות.

הבה ננסה לסכם: האם לדעתך הרכב הלוואה ל-30-35 שנה, שיכלול 33% פריים, והיתרה בהלוואות צמודות בריבית משתנה ומעט בקבועה הוא הרכב ראוי? או שמא להקטין את הפריים ל-25% נניח...והאם לקחת גם בכ"ז חלק בריבית קבועה (בגובה סביר כמובן)?

תשובה

תודה. יכול להיות שאערוך חלק מתשובותי בבלוג, כי השאלות חוזרות על עצמן. לעניינכם:

• כדאי לבדוק שוב את גובה המשכנתא הדרוש. חבל לטעות כאן
• לקחת שליש מההלוואה בריבית פריים - זה פתרון של מי שמחפש לנצל את הריביות הנמוכות. זה בעיקר מתאים למי שיוכל אז לסלק את ההלוואה בתשלום יחיד, ועד אז הוא מרוויח מהריבית הנמוכה. כדאי לכן לקבוע חלק בפריים, ולאו דווקא לפי התקרה שמרשה בנק ישראל. בכל מקרה, הלוואה גדולה בריבית פריים לא מתאימה לזוגות צעירים, כי הם לא יסתדרו תזרימית עם מצב שהריבית תחזור לרמה סבירה.