משכנתא 90% בערבות מדינה - יוזמה ברוכה

משכנתא בשיעור מימון 90% - במה מדובר?

לפי הפירסומים האחרונים בתקשורת (ראו, לדוגמא, כאן), שרי האוצר והכלכלה הודיעו על יוזמה חדשה שתופעל בקרוב, לפיה חסרי-דיור יוכלו לקבל הלוואה לדיור בשיעור מימון של עד 90% ממחיר הדירה, כשחלק מהחוב יהיה בערבות המדינה. כיום לא קיימות בישראל הלוואות בנקאיות בערבות המדינה, וחסרי-דיור הרוכשים דירה ראשונה יכולים לקבל הלוואה ששיעור המימון המקסימלי שלה הוא 75%. הסיוע - כך ניתן להבין - יוגבל לרוכשי דירות שמחירן לא יעלה על 1.3 מיליון ש"ח; המשמעות היא שההטבה תינתן רק למי שירכוש דירה שמחירה נמוך מהמחיר הממוצע של דירה בישראל. להמחשה: רוכשי דירה שמחירה 1.3 מיליון ש"ח יכולים כיום לקבל הלוואה שלא תעלה על 975 אלף ש"ח, כך שעליהם לגייס 325 אלף ש"ח ממקורות פרטיים; אם תתקבל היוזמה הם יוכלו לקבל הלוואה עד לגובה 1.170 מיליון ש"ח, כך שהם יזדקקו רק ל-130 אלף ש"ח ממקורות פרטיים לביצוע הרכישה (לא כולל הוצאות עקיפות).

פרטי היוזמה עדיין אינם ברורים עדיין. מדובר כנראה בצעד שמטרתו כפולה: לא רק לסייע לחסרי-הדיור להגיע לדירה בבעלות, אלא גם לעודד רכישה של דירות כדי למנוע מצוקה של יזמים עקב האטה מסתמנת של קצב הרכישה של דירות. מדובר ביוזמה שמעוררת תגובות נמרצות בתקשורת, ומצאתי לא מעט תגובות המתנגדות לה בשם היגיון כלכלי אוביקטיבי-כביכול, כאילו היא הצעה בלתי סבירה. אין הדבר כך.

זו איננה הצעה חדשה: קדמה לה יוזמה פוליטית (שנבלמה) בשנים 2013-2016

ההצעה להעמיד לחסרי הדיור הלוואות בערבות המדינה שתאפשרנה להם לרכוש דירה גם אם ההון העצמי העומד לרשותם אינו עולה על 10% ממחיר הדירה הנרכשת עלתה כבר מספר פעמים בשנים האחרונות וזכתה לניסיונות חוזרים של חקיקה מתאימה בכנסת. יוזמת החוק מזוהה בעיקר עם מי שהייתה חברת-כנסת מטעם רשימת "ישראל ביתנו", חה"כ אורלי לוי-אבקסיס, אבל השתתפו בה גם חברי-כנסת נוספים (ראו סקירה ברשימה שפירסמתי בבלוג זה בתאריך 16.11.2014). כל הניסיונות הקודמים להעביר חוק זה בכנסת נחסמו ע"י הקואליציה, מן הסתם ביוזמתו של השר כחלון שבחר באסטרטגיה עצמאית, שונה, כדי לסייע לחסרי הדיור. הפעם המצב שונה: מקור היוזמה הוא דווקא הממשלה - שרי האוצר והכלכלה - אולי על רקע חוסר ההצלחה הבולט של השר כחלון לעצור את עליית מחירי הדירות ואולי בשל הצטברות שמועות עקשניות על בעיות סביב הדירות שנבנו במסגרת מבצע "מחיר למשתכן", גולת הכותרת של פעילותו של כחלון בנושא הדיור. אפשר אמנם לעסוק בהיבטים הפוליטיים של גילגוליה של הצעת החוק הזו, אבל אנו נעסוק כאן רק בפן הכלכלי-חברתי שלה.

על מצב הדיור - רקע קצר

כרקע לדיון הנוכחי תוכלו לחזור לרשימות קודמות שפירסמתי בשנים האחרונות בבלוג זה ועניינן משכנתא בשיעור מימון 90%: כאן, כאן, כאן וכאן. להלן תמצית הדברים.

מאז 2008 מתרחש בישראל תהליך דרמטי, רצוף, של עליית מחירי דירות, שבמהלכו הוכפל מחיר הדירות בממוצע ארצי. זהו תהליך דרמטי, בעיקר לאור העובדה שבעשור שלפני 2008 מחירי הדיור היו במגמת ירידה. עקרונית, התפרצותו של תהליך כזה יכולה לנבוע משלושה מקורות בלתי-תלויים: א) שינויים בצד הביקוש (שינויים אוטונומיים בצרכי הדיור של האוכלוסייה בגלל הגירה, שינויים דמוגרפיים וכו'); ב) שינויים בצד ההיצע (מחסור פתאומי בקרקעות לבנייה או האטה אוטונומית של קצב התחלות הבנייה); ג) ירידת שיעור הריבית. התהליך הנוכחי בישראל נבע כולו מהסיבה השלישית - ירידת הריבית במשק על רקע המשבר הפיננסי העולמי: לא חל כל שינוי דמוגרפי שיסביר את גידול הביקוש, וקצב התחלות הבנייה של דירות דווקא התגבר בעשור האחרון.

ירידת הריבית יצרה מצד אחד הוזלה של עלות האשראי לדיור (הלוואות משכנתא) ולכן הקלה על רוכשי דירות, ומצד שני - היא גרמה להסטה של חלק מהחיסכון הפרטי מנכסים פיננסיים (על רקע התשואה הנמוכה הצפויה על נכסים פיננסיים) להשקעה בדיור. התוצאה הייתה עלייה מתמשכת של הביקוש לרכישת דירות שהביאה לעליית מחיריהן (עליית המחירים הצדיקה בדיעבד את החלטת משקי הבית להשקיע בנדל"ן והמריצה את הביקוש) ולהתפתחותה של בועת נדל"ן. אבל לא כולם הצליחו להתמודד: העלייה המתמשכת של מחירי הדירות גרמה למשקי בית צעירים לוותר על רכישת דירה מחוסר יכולת לעמוד בתשלומי המשכנתא הגבוהים. בנוסף, בנק ישראל - מודאג מהאפשרות שהתפוצצותה של בועת הנדל"ן תסכן את יציבותה של המערכת הבנקאית - התערב (2012) וקבע לראשונה לבנקים תקרות לשיעור המימון (75% לרוכשי דירה יחידה, 70% למשפרי דיור ו-50% לרוכשי דירה למטרת השקעה). משרדי האוצר והשיכון פעלו מצידם כדי לעודד את קצב התחלות הבנייה של דירות כדי לענות על הביקוש הגואה, אבל בהצלחה מועטה, ויזמו תוכנית בעייתית שעוד ניווכח בעתיד בנזקיה ("מחיר למשתכן") ושלא יצרה פתרון אמיתי לחסרי הדיור. אם נסכם, מה שכונה בתקשורת (שלא בצדק) "משבר הדיור" - הוא למעשה תהליך של גיאות המונעת ע"י ביקוש ספקולטיבי, תהליך שבו משקיעים רוכשים דירות למטרות השקעה וחסרי-דיור נדחקים אל מחוץ לשוק, כל זאת כשקצב התחלות הבנייה הולך וגובר אך אינו מצליח לספק את הביקוש הגואה.

בנקודת הזמן הנוכחית (לקראת סוף 2018) אנו נמצאים במצב לא-ברור: הריבית הנמוכה ובועת הנדל"ן גרמו להצטברות עשרות אלפי דירות אצל משקיעים (ראו נתונים שפורסמו ע"י משרד האוצר לרגל יוזמת החקיקה של מס על דירה שלישית), כשמנגד נותרו עשרות אלפי משפחות ללא דיור בבעלות והן נאלצות להתגורר בשכירות (או אצל ההורים); קצב התחלות הבנייה, שהואץ למשך כמה שנים, הואט בשנה האחרונה - מן הסתם זהו איתות על זהירותם הגוברת של היזמים נוכח חששם משינוי מגמה בשוק הדיור; תכנית "מחיר למשתכן" יוצרת פתרונות מפוקפקים מבחינת התאמה גיאוגרפית ואיכות בנייה, זאת תוך עלות עצומה (וסמוייה) למשלם המיסים; גובה מחירי הדירות (באמצע השנה פירסם מכון אלרוב מחקר לפיו מחיר הדירה הממוצעת בישראל הגיע ל-160 משכורות חודשיות) יוצר איום אפשרי על הענף ועל המערכת הפיננסית. על רקע זה עלתה מחדש היוזמה להנהגת משכנתא בשיעור מימון של 90% לחסרי-דיור, הפעם ביוזמת הממשלה.

מהו תפקידה של הממשלה בנושא הדיור?

במשק חופשי, אין זה בהכרח תפקידה של הממשלה לספק בעצמה פתרונות דיור. פתרון ממשלתי הוא בד"כ יקר, מסורבל, מועד לשחיתות ובעיקר מיותר: השוק הפרטי יכול לדאוג לפתרונות בעצמו. תפקידה של הממשלה איננו להחליף את השוק הפרטי אלא להבטיח את פעולתו התקינה: לאפשר לשוק הפרטי לפעול ביעילות (תכנון אורבני, רישוי, רגולציה, ניהול מקרו-כלכלי שישמור על יציבות משקית, והבטחת איתנותה של המערכת הפיננסית), ולהתערב בשאלות חברתיות הנוגעות לצדק חלוקתי (מיסוי, סיוע לקבוצות מוחלשות להגיע גם הן לדיור בבעלות ויצירת פתרון דיור חלופי לחסרי-יכולת).

האם הממשלה בישראל ממלאת כיום את תפקידה בתחום הדיור?

אני סבור שלא. בתחום ההכוונה והרגולציה, התגובה ללחץ העולה מהציבור על רקע התייקרות הדירות היא ניסיון כמעט-נואש להאיץ את קצב התחלות הבנייה כדי לספק את הביקוש הספקולטיבי, כשבמהלך המאמץ להגדלת ההיצע נוצרים מעקפים מסוכנים של חוקי התכנון והבנייה, נעשים מהלכים שגויים לסבסוד יוזמות בנייה חסרות-תועלת ואפילו מזיקות ("תמ"א 38"), ומתקיים מהלך המוני לייצור דירות שאינן מתאימות לצרכים ("מחיר למשתכן"). ושלא נאשים בכך את הדרג הפוליטי: צריך לשים לב שמהלכים אלו אינם נעשים בהסתר אלא בתמיכה ציבורית ברורה, בגלל אי-נכונותו של הציבור להדיר את רגליו משוק הדיור (ע"י הסכמה להגבלת הביקוש הספקולטיבי ולמיסוי על רווחי הון) הנחוצה כדי לפנות משאבים לחסרי-דיור.

גם בתחום המימון הממשלה אינה ממלאת את תפקידה הטבעי. ללא התערבות ממשלתית תפעל המערכת הפיננסית הפרטית (בישראל: הבנקים) רק משיקולים של השאת רווחים: היא תעדיף לווים מבוססים-כלכלית, ותגבה פרמיית סיכון (ריבית) גבוהה יותר מלווים שנתפסים על ידה כבעלי פרופיל-סיכון גבוה יותר. התוצאה היא שחסרי-דיור יחויבו בשיעורי ריבית גבוהים יותר מאשר משקיעים, צעירים יחויבו בשיעורי ריבית גבוהים יותר מאשר מבוגרים, עולים חדשים יחויבו בשיעורי ריבית גבוהים יותר מאשר ותיקים, וכו'. זה לא היה המצב ששרר בישראל עד שהונהגה הרפורמה של 1990 (כל הזכאים לסיוע ממשלתי שילמו אותו שיעור ריבית) וזה איננו המצב בארה"ב כיום (כל הלווים העומדים בתנאי סוכנויות המשכנתאות משלמים את אותו שיעור ריבית).

מאז 2012 קיימת בישראל מיגבלה נוספת, שקבע המפקח על הבנקים: הלוואות לדיור הניתנות לחסרי-דיור אינן יכולות לעלות על 75% ממחיר הדירה הנרכשת. אם נתבסס על המספר שפירסם מכון אלרוב המשמעות היא שמשק בית זקוק להון עצמי מינימלי בגובה 40 משכורות חודשיות כדי לרכוש דירה, ולא התייחסנו כאן להוצאות נוספות, עקיפות, הקשורות ברכישת דירה (דמי תיווך, שכ"ט עו"ד, מיסי רכישה, עלות שיפוצים והוצאות העברה). ברור שחלק ממשקי הבית הצעירים אינם יכולים להעמיד מקורות עצמיים בהיקף זה, וזהו כנראה הרקע לירידה ההיסטורית שנרשמה בשנים האחרונות, של שיעור משקי הבית בישראל המתגוררים בדירה בבעלות.

משכנתא בשיעור מימון 90% - עיקרון בסיסי

בנק פרטי יהסס להעמיד לרוכש דירה הלוואה ששיעור המימון שלה הוא 90%, בגלל החשש שבמקרה של חדלות-פירעון של הלווה הוא יתקשה לגבות את החוב באמצעות מכירת הדירה ("מימוש"). זהו חשש הקיים תמיד, אבל הוא גובר בעיקר בתקופה כמו זו הנוכחית, לאחר שמחירי הדירות כבר הכפילו את עצמם והסיכוי למפנה של מחירי הדירות גדול מבעבר. אם הבנק יסכים בכל-זאת להעמיד הלוואה בשיעור מימון כה גבוה - קרוב לוודאי שהוא יתמחר את הסיכון בהתאם, ולכן שיעור הריבית בהלוואה יהיה גבוה. זוהי הסיבה שנחוצה כאן התערבות ממשלתית: ערבות של המדינה - אפילו לחלק מההלוואה - תקטין את חשיפת הבנק לסיכון אשראי ותקטין את ההיסוס שלו לגבי עצם העמדת ההלוואה (ובהתאם גם את שיעור הריבית שהבנק ידרוש מהלווה). זהו ההיגיון הבסיסי של ההצעה.

לגבי ההתנגשות של היוזמה עם הוראת המפקח על הבנקים הקובעת תקרת מימון להלוואות משכנתא - לא צריכה להיות כאן בעייה ממשית: מטרת ההוראה, לפי בנק ישראל, הייתה להגן על הבנקים מפני אפשרות של קריסת מחירי דירות (התפוצצות ה"בועה"); מאחר שלפי ההצעה המדוברת הממשלה נותנת ערבות לבנקים - ממילא סיכון האשראי השולי (זה הקשור להעלאת שיעור המימון) אינו חל על הבנקים אלא על הממשלה.

כמה שאלות שעולות סביב היוזמה

טענה שצפה מייד בתקשורת סביב היוזמה המדוברת היא שמדובר בחשיפה של משקי בית חלשים לסיכון מוגזם, גם בגלל שיעור המינוף הגבוה (הם ירכשו דירות בסכום העולה עד פי עשרה על הונם העצמי) אבל בעיקר על רקע האפשרות שתהליך עליית מחירי הדירות כבר מיצה את עצמו וגובר החשש מפני מיפנה כלכלי ואולי אפילו ירידה של מחירי הדירות.

אין תשובה ניצחת לטענה זו. כל ניסיון לסייע לחסרי-דיור המתקשים לגייס הון עצמי להגיע לדירה בבעלות כרוך בהעמדת אשראי עם מינוף (היחס בין ההשקעה לבין ההון העצמי) גבוה. אי אפשר להתחמק מכך: זוהי מהותו של הסיוע - לאפשר למעוטי הון התחלתי להיכנס לשוק הדיור ע"י אשראי ארוך-טווח. גם השאלה לגבי עיתוי היוזמה (החשש לירידת מחירי דירות) אינה תורמת לעניין: מי ערב לנו שמחירי הדירות בישראל לא ימשיכו לעלות גם בשנים הקרובות? מתי בכלל העיתוי לסייע לחסרי-דיור הוא עיתוי "נכון"? ובכלל: מי שמנו לקבוע עבור משק בית חסר-דיור ש"עכשיו לא הזמן הנכון לרכוש דירה"?

טענה אחרת שעלתה בתקשורת היא שאלת הנטל השוטף שייפול על הלווים בגלל החוב המוגדל, נטל שעלול להפוך את ההצעה לבלתי-אפקטיבית בגלל חוסר יכולתם של לווים רבים לעמוד בו. גם כאן אין תשובה ניצחת לשאלה. ייתכן אמנם שחלק מחסרי-הדיור שהם יעדה המובהק של היוזמה לא יוכלו לעמוד בתשלומי המשכנתא הנגזרים מהחוב המוגדל, אבל כדאי לזכור שיש מספר דרכים שבהן הממשלה יכולה לסייע להם בכך: להעניק להם תקופת "גרייס" שבה לא יצטרכו לשאת בשירותי החוב שבערבות המדינה, לסבסד את שיעור הריבית על המשכנתא, וכו'.

טענה נוספת שפגשתי בתקשורת היא שהגדלת הסיוע לחסרי-דיור רק תגדיל את הביקוש בשוק הדיור ועשויה להביא לעלייה נוספת של מחירי הדירות - תוצאה המנוגדת למדיניותו של שר האוצר שהתחייב לעצור את עליית מחירי הדירות. זו טענה בעייתית בעיני, כיון שהיא הופכת את היוצרות: מלכתחילה לא היה צריך לקבוע יעד של הפחתת מחירי דירות - אין צורך בכך, ואין מחירי דירות "נכונים"; תפקידה הסביר של הממשלה הוא לייצב את שוק הדיור ולמנוע תנודות מחזוריות מוגזמות, ובתחום החברתי להבטיח שגם משקי-בית חלשים יוכלו להשתתף בו. אם מתרחש אירוע אקסוגני של ירידת שיעורי ריבית (וזה מה שקרה) ונוצר גל בלתי-צפוי של ביקוש לדיור - תפקידה של הממשלה לטעמי היה להעדיף את חסרי-הדיור על פני המשקיעים. לכן מוזרה בעיני הטענה שאם נדאג לחסרי-הדיור זה יחמיר את הלחץ על מחירי הדירות: אם אמנם כך, עלינו לפעול לשיכוך הביקוש הספקולטיבי כדי שלא ימשיך לגרום להדרת משקי הבית הצעירים משוק הדיור.

שורה תחתונה

ההתפתחויות הכלכליות של עשור האחרון בישראל, ובעיקר השילוב של גיאות כלכלית וריבית נמוכה, יצרו בועת נדל"ן בשוק הדיור שכתוצאה ממנה קיימים כיום רבבות משקי בית חסרי-דיור ומנגד רבבות דירות שנרכשו למטרת השקעה בידי משקי בית מבוססים. זוהי משימה חברתית-לאומית לתקן את המצב, כי אנחנו עלולים ליצור מצוקה כלכלית שתתנקם בנו בעתיד, לדוגמה ע"י היווצרות רקע נוח לעלייתן של מפלגות אד-הוק שמבטיחות לבוחריהן פתרונות-שווא. עלינו לדאוג לכך שמשקי בית צעירים יוכלו להגיע לדירות בבעלות ע"י נטילת התחייבויות לטווח ארוך - לא בהוקוס-פוקוס של הגרלות, לא ע"י ביטול חוקי התכנון ולא ע"י עידוד דיור להשכרה או דיור ציבורי. כל מסע-צלב אחר, כמו זה שאליו יצא שר האוצר כחלון ("הורדת מחירי הדיור") הוא טעות בפרוגנוזה, ויש מחיר כואב לטעויות אלו.

הדרך לאפשר לחסרי-דיור להגיע לדירה בבעלות היא יצירת אפשרות למינוף גבוה של ההון העצמי שלהם. יש כמה אמצעים לבצע זאת, חלקם כבר מצויים באשפת החיצים של משרד השיכון ונוסו על-ידו בעבר. היוזמה הנוכחית להעמדת אשראי בשיעור מימון של 90% על-ידי מתן ערבות מדינה היא דרך אחת, והיא לגיטימית למרות זעמם של מספר כלכלנים. נותר רק לוודא שהפתרון המוצע הוא אכן פיזיבילי מבחינת משקי בית, ולהכניס בו שיפורים בהמשך במידה שיתברר שאינו כזה. מאחר שיש מספר נתיבים להגיע לאותה תוצאה - אני מניח שאין צורך שאציג כאן פתרון ספציפי, ועדיף להותיר את גיבוש המהלך לפרטיו לגורמים המקצועיים והפוליטיים המעורבים בו ולאחל להם הצלחה.