לסביבה העסקית המורכבת של ענף הבנייה
למגורים ושל שוק הדיור בכללותו נוספה עם פרוץ המלחמה מורכבות נוספת, זו הנובעת מאי-הוודאות
הבסיסית והאפשרות של התרחבות המלחמה לזירה נוספת והתמשכותה. המטרה ברשימה הנוכחית
היא להעריך, למרות המורכבות הנ"ל, את כיוונם של מחירי הדיור בשנים הקרובות.
שוק הדיור היה נתון בתהליך של מיתון מאז
אמצע 2022. נתוני היסוד העיקריים ערב פרוץ המלחמה היו כדלהלן:
א.
ריבית בנק ישראל גבוהה - 4.75% - לעומת 0.1% במחצית הראשונה של 2022
ב.
ירידה של יותר מ- 30% בהיקף התחלות הבנייה
ב- 2023 לעומת 2022
ג.
ירידה של יותר מ- 40% בהיקף העסקאות בשוק
(דירות חדשות ודירות יד שנייה)
ד.
הצטברות מלאי בלתי מכור של דירות חדשות
בהיקף של קרוב לשנתיים אספקה
ה.
ירידת מחירים אפקטיבית של קרוב ל- 10%
במחירי הדירות החדשות (אם לוקחים בחשבון את תנאי המימון שנותנים הקבלנים לרוכשים)
על רקע נתונים אלה ששיקפו התמתנות ענפית
מתמשכת (לכל אורך 2023), הגיעה המלחמה והקפיאה באחת את מכלול פעילויות הענף (בנייה
ועסקאות יד שנייה).
מבחינת פעילי הענף (חברות ביצוע ויזמים),
הקפאת הפעילות בשל המלחמה נוספה על קשיים תזרימיים שהצטברו לאורך שנת 2023. לכך יש
השלכות קיומיות על מספר ניכר של חברות, בעיקר כאלו שנכנסו למצב הנוכחי עם מינופים
גדולים ועם שיעורי רווחיות נמוכים (בעיקר חברות הפועלות בתחום הביצוע, עקב התחרות
החריפה בתחום).
לרוכשים שיש בידם מקורות עצמיים זמינים, מצב
זה יוצר כעת (תוך כדי מלחמה) הזדמנויות רכישה אטרקטיביות. עם זאת, מומלץ להיזהר ברכישת דירות חדשות, בעיקר דירות "על הנייר" וכאלו הנמצאות בשלבי ביצוע
שונים, עקב סימני שאלה לגבי יציבותם הפיננסית של היזמים והסיכון שלא יצליחו לסיים
את הבנייה. הקיפאון בשוק הדיור צפוי להימשך (להערכתי) לפחות עד לתום המלחמה,
שמועדו כמובן אינו ידוע. במהלך תקופה זו צפויות למשקיעים הזדמנויות רכישה, עם
ירידות מחירים שיכולות להגיע ל- 10% ויותר. גם אם המלחמה תסתיים באמצע 2024 - המיתון
הענפי יימשך לפחות עד לתום 2024.
להערכתי, תחול התאוששות ענפית משמעותית במהלך 2025, והיא תוביל להתחדשות עליית מחירי הדירות במהלך 2026–2027 עקב התפרצות ביקושים כבושים. עליית המחירים במהלך 2026–2027 תסתכם ב- 10% - 20% ותחזיר את הענף למחירי 2022.
ד"ר יאיר דוכין הוא ראש תוכנית ה- MBA בהתמחות מימון נדל"ן, בית ספר למנהל
עסקים, האוניברסיטה העברית, ירושלים
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה